Social og Sundhedsudvalget besluttede på deres møde den 29. september (pkt. 541), at prioritere 1-rumsboliger med mulighed for flytbar væg/rumdeler fra gulv til loft, da det øger fleksibiliteten i bygningen og i den enkelte bolig.

1-rumsboliger med rumdeler/flytbar væg har typisk en nettostørrelse på 35-37 m² (brutto 65 m²).

Til sammenligning er den gennemsnitlige boligstørrelse på inspirationsplejehjemmene således:

Lindehaven på Frederiksberg:

• Netto 35 m² (brutto 60 m²)
• Netto 39 m² (brutto 65 m²). I besøgte denne boligstørrelse.
• Netto 44 m² (brutto 75 m²).

Eilerminde i Tingbjerg:
Boligerne er brutto 68 m², fordelt på fire forskellige boligtyper.

Magdalene Marie:
Hver bolig har et nettoareal på 39,6 m² (brutto 67 m²).

For at sikre gennemsigtighed omkring, hvilke konsekvenser boligstørrelse, størrelse på fællesarealer m.v. har, har administrationen bedt ERIK Arkitekter tegne forskellige scenarier (bilag 1), hvor boligstørrelsen og fællesområder varierer med henblik på en politisk prioritering og beslutning om boligstørrelser. På side 22 (bilag 1) er en arealoversigt med bolig- og fællesarealstørrelser på alle fire scenarier.

Scenarierne er baseret på det forslag til lokalplan, som behandles i Natur-, Teknik- og Planudvalget den 3. december 2025 og derefter i Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen, og dermed de muligheder, som byggefeltet og bestemmelserne i lokalplanen giver.

Udvalget gøres opmærksom på, at det alene er rammeskitser/scenarier. Det vil sige, at den indvendige placering af boliger og rum ikke er retvisende for plejecentrets indretning i sidste ende. Input til dette sker i forbindelse med workshops, som afholdes løbende indtil foråret 2026. Den endelige indretning præsenteres og godkendes som en del af det endelige byggeprogram, forventet april 2026.

Til orientering fremgår det i bilaget, at der er 87 boliger i skitse 4 og skitse 7, samt et fællesareal på hver etage. Vi har fået bekræftet af ERIK Arkitekter, at der er plads til 90 boliger og 2 fællesarealer på hver etage i en tilsvarende skitse.

Overblik over de fire scenarier og administrationens anbefaling  

Skitse 4 - Karréstruktur  

Boligerne har i gennemsnit et nettoareal på 40,3 m². I skitse 4 er boligerne enkeltstillet med en dagslysbelyst gang mod et fælles udeareal. Der er altså ingen modstående plejeboliger, hvilket giver mulighed for at trække dagslys ind i gangarealerne på alle etager. Det giver ligeledes en generel god disponering af plejecentret. Dette scenarie er blandt andet baseret på positive tilbagemeldinger fra inspirationsturen i foråret 2025, hvor udvalget så to forskellige plejehjem. Det er ligeledes udarbejdet ud fra lokalplanforslagets intention om, at ny bebyggelse skal harmonere med området.

Denne boligstørrelse har en tilstrækkelig bredde, der muliggør en opdeling af boligen med en demonterbar skillevæg mellem sove- og opholdsområdet. Denne løsning skaber samtidig en mere rummelig entré, hvor der er indrettet et lille tekøkken med køleskab, tre garderobeskabe samt en integreret plads til hjælpemidler i forbindelse med øvrig bevaring.

Skitse 5 – Størst mulige plejeboliger 

Boligerne udvides med 6,5 m², hvilket i gennemsnit giver et samlet nettoareal på 46,6 m². Når boligerne får denne størrelse, skal de fælles adgangsarealer (FAA) mindskes. Det betyder, at boligerne skal placeres på hver side af en fordelingsgang. På det konkrete byggefelt i lokalplanen betyder det, at plejehjemmet får karakter af en længestruktur.

Denne disponering resulterer i en meget kompakt bebyggelsesstruktur, der kendetegnes ved korte interne afstande og store boliger. Til gengæld medfører løsningen mørke gangforløb med modstående boligdøre samt bygningsvolumener med en dybde på ca. 17 m, hvilket skaber en bygningsskala, der ikke harmonerer med den omkringliggende bebyggelse og Sorø by.

Se side 7-11 og snit på side 20 i bilag 1. 

Denne boligstørrelse vil give nogle meget dybe bygninger og et bygningsudtryk og en skala, som ikke harmonerer med området, og som er vanskelig forenelig med lokalplanens intentioner. Hvis udvalget ønsker at arbejde videre med denne løsning, vil konsekvensen være, at forslaget til lokalplanen skal ændres, hvilket betyder, at lokalplansprocessen skal udskydes (estimeret 3-4 måneder), og indflytningsdatoen for plejecentret dermed udskydes. Yderligere skal der påregnes ekstra økonomiske omkostninger til rådgivere.

Skitse 6 – Større fællesområder 

Boligerne har i gennemsnit et nettoareal på 39,9 m². De ekstra m² er i stedet placeret i fællesboligareal (FBA – spisestue, opholdsrum, anretterkøkken). Den disponering af m² betyder, at boliger igen er placeret modsatstillet på hver side af en fordelingsgang.

Denne disponering resulterer i samme bebyggelsesstruktur og konsekvenser som skitse 5.

Se side 12-15 i bilag 1. 

Skitse 7 – Karréstruktur med større plejeboliger 

Boligerne har i gennemsnit et nettoareal på 42,6 m². I dette scenarie undersøges muligheden for både større boliger og større fællesadgangsareal (FAA). Dette betyder, at det fælles boligareal (FBA – spisestue, opholdsrum, anretterkøkken) reduceres. Samtidig sprænger arealrammen fra 67 m² til 69,5 m² som konsekvens.

Det er muligt at lave denne løsning i en karréstruktur med enkeltstillede boliger og en belyst gang.

Beboerne kan modtage boligstøtte op til 65 m², og øges boligstørrelsen yderligere, vil det resultere i en marginalt højere husleje for beboerne. Yderligere betyder det øgede boligareal, at byggesummen stiger. Kommunen skal finansiere 10 procent af byggesummen (grundkapital), og øges byggesummen, øges kommunens udgift ligeledes.

Administrationens anbefaling

Administrationen anbefaler, at der arbejdes videre med en mindste boligstørrelse på 39,7 m² (netto). På udvalgets inspirationstur til Lindehaven var tilbagemeldingerne positive på den bolig, der var 39 m² (netto). Det vurderes, at en bolig på minimum 39,7 m² har en tilstrækkelig størrelse til at leve op til beboernes behov. I den videre proces arbejdes der for at skabe en god rumdisponering, så boligerne opleves så store som muligt.

I løsningerne søges overvejende et så åbent og transparent udtryk mellem boliger, gangareal og fællesarealer som muligt, med henblik på mest muligt dagslys og kig ud mod gårdhaven.

Størrelse på demensboliger 

For beboere med demens er erfaringen, at det er bedre med færre m2 til beboelse og flere m2 til fællesarealer i flere/mindre rum. ?Borgere med demens søger ofte andres selskab, og dermed opholder de sig mere på fællesarealer end alene i deres bolig.?Administrationen anbefaler, at der i den videre programmering arbejdes med, at demensboliger, kan have en mindre boligstørrelse end de somatiske boliger.