Kommuneplanen og lokalplanerne fastlægger, hvordan de forskellige områder i kommunen må bruges. Hvis nogen ønsker at bruge et område på en måde, der ikke passer med de gældende planer, kan de bede om, at planerne ændres. Om ønsket skal imødekommes eller afvises, er en politisk beslutning. Derfor skal udvalget nu tage stilling til denne anmodning.

Baggrund

Administrationen har modtaget en anmodning fra en virksomhed, som i dag ligger i en anden kommune. Virksomheden ønsker at etablere butik med salg af biler og tilhørende autoværksted på adressen Kildeager 3 i Solrød Erhvervsområde ved Lerbækvej. Samtidig ønskes den eksisterende bolig på ejendommen nedlagt. Anmodningen er vedlagt som bilag sammen med et kort over ejendommen og området.

Hvad siger den gældende kommuneplan?

Ejendommen er beliggende i kommuneplanramme 323A (Solrød Erhvervsområde), der fastsætter anvendelsen i området til erhvervsformål, herunder kontor- og serviceerhverv, let industri og håndværk, transport- og logistikvirksomheder, værkstedsvirksomhed mv. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 65 for den enkelte ejendom og max 60 % af grundarealet må bebygges.

Byrådet har netop har taget stilling til detailhandelsstrukturen i kommunen (med den nye kommuneplan, som blev vedtaget i juni 2025), og kommuneplanen giver ikke mulighed for butiksformål i området.

Kommuneplanens udpegninger til butiksformål (detailhandel) fremgår af vedlagte bilag.

Området ligger også i et område med særlige drikkevandsinteresser og som udgør en del af indvindingsoplandet for drikkevand (til Solrød Vandværk). Det betyder, at der ikke må være anvendelse, som kan være til fare for grundvandet. Der kan derfor være særlige restriktioner ift. fx autoværksteder.

Hvad siger den gældende lokalplan?

Ejendommen er i dag omfattet af lokalplan 323.3 for Solrød Erhvervsområde, som blev vedtaget i 2008. Ifølge lokalplanen kan delområdet, som ejendommen ligger i, anvendes til erhvervsformål som lettere industri- og værkstedsvirksomhed samt lagervirksomhed, men kun virksomheder som kan overholde støjgrænserne for blandet bolig og erhverv og ikke medfører gener i form af lugt- eller luftforurening eller på anden måde kan være til ulempe for den omkringliggende bebyggelse. Derudover skal eksisterende boliger søges nedlagt. Link til den gældende lokalplan er vedlagt som bilag.

Administrationens bemærkninger og anbefaling

Det gældende plangrundlag giver mulighed for autoværksted, hvis miljøkrav overholdes. Derimod tillader planen ikke anvendelse til butik med salg af særligt pladskrævende varer som fx biler.

Administrationen vurderer, at en række hensyn og forhold i området i øvrigt gør, at det ikke er hensigtsmæssigt at planlægge for butikker med særligt pladskrævende varer i området.

• Butikker med særligt pladskrævende varer skal ifølge Planloven placeres i særligt udlagte områder (udpeget i kommuneplanen) uden for bymidterne, hvor der kan sikres god trafikafvikling og miljø- og sikkerhedshensyn kan varetages. Derfor placeres butikker med særligt pladskrævende varer ofte i rene erhvervsområder, som har gode tilkørselsforhold (grundet den trafik butikkerne medfører), og hvor der er mulighed for opførelse af store bygningsvolumener uden en negativ påvirkning af bymiljøet (omgivelserne). Området er ikke udpeget som egnet til butikker med særligt pladskrævende varer i kommuneplanen.
• Området rummer i dag mange forskellige funktioner side om side med én og samme adgangsvej. Fx findes der både boliger (parcelhuse), offentlige og kulturelle tilbud (bl.a. skoler, amatørscene, petanqueklub, børneinstitution mv.), fysioterapi mindre håndværksvirksomheder og værksteder, kontorfaciliteter, lagervirksomhed, engroshandel mv.
  Der færdes dermed en større mængde bløde trafikanter (i alle aldre) i området. Disse trafikanter deler samme adgangsvej med erhvervsdrivende/ansatte/vognmænd mv., som kommer i området (fx personbiler, varevogne, trailere, lastbiler og vogntog) - og der er kun én vej ind og ud af området, og vejen deles af alle, som kommer i området.

• Der er endnu ikke en strategi for områdets fremtidige anvendelse, herunder en afklaring på hvad Solrød Gl. Skole skal anvendes til. Større ændringer i området og dets anvendelse kan på sigt begrænse eller forhindre en udvikling af den tidligere skole.

Selvom anmoder selv vurderer, at de har et relativt lille kundeflow (trafikpåvirkning) på max 20 besøgende dagligt, vil et nyt plangrundlag kunne åbne op for en væsentlig øget trafikal påvirkning af området på sigt. Hvis området udpeges til særligt pladskrævende varer, vil det også give mulighed for byggemarked, havecenter/planteskole, salg af campingvogne, lystbåde og/eller trailere, salg af sten-, grus- og betonvarer mv.

Det er administrationens vurdering, at disse butikstyper vil tiltrække væsentligt flere kunder og have et andet trafikmønster end bilsalg.

På den baggrund anbefaler administrationen, at anmodningen om igangsætning af nyt plangrundlag afvises, indtil der foreligger en afklaring på, hvilke anvendelser området fremadrettet skal rumme – eller der kan tænkes i en løsning, som kan adskille den tunge trafik fra de bløde trafikanter.

Hvis der ønskes et nyt plangrundlag

Ønsker udvalget alligevel at igangsætte nyt plangrundlag for området, anbefaler administrationen, at der politisk tages stilling til områdets fremtidige anvendelse, om hvordan trafikken kan afvikles på en tryg måde, og om der skal være en samlet strategi for erhvervsområdet.

Administrationen anbefaler i så fald også, at der kun i begrænset omfang gives mulighed for butikker med særligt pladskrævende varer i området, fx i et mindre delområde (Kildeager) og med begrænsede butiksstørrelser.

Hvis nyt plangrundlag igangsættes, skal kommunen fremlægge forslag til lokalplan og kommuneplantillæg i otte ugers offentlig høring. I denne høring anbefaler administrationen, at der afholdes et borgermøde.

Det er ikke et lovkrav, at udvalget skal imødekomme anmodningen om nyt plangrundlag, da anmodningen ikke er i overensstemmelse med den gældende kommuneplan.