Økonomiudvalget 05.05.2026

Resumé

Økonomiudvalget udsatte sagen 07.04.2026, punkt 5 og 21.04.2026, punkt 10.

Kommuneplan 2025 er ude i fornyet høring. En af de større ændringsforslag handler om, at plangrundlaget for kommunens parcelhusområder – åben-lav områderne - ændres. For at kommuneplanen har virkning for borgerne kræver det, at der udarbejdes lokalplan.

Hovedformålet med ændringerne er at imødegå tendensen til nedrivning af eksisterende villaer og dermed forringelser af kvaliteterne i villakvarterne.

By- og Miljøforvaltningen foreslår, at der igangsættes en åben proces, der skaber rum for en konstruktiv dialog mellem borgere, politikere og forvaltning, hvor de tre nøgleaktører kan komme i dialog og gensidigt blive klogere. 

Formålet med sagen er, at Økonomiudvalget igangsætter arbejdet med at rammesætte revisionen af plangrundlaget og godkender en proces for tidlig inddragelse af borgere og andre aktører.

Villakvarterernes karakter er under forandring

Enfamiliehusene udgør 24% af Gladsaxes boligmasse og udgør et vigtigt element i Gladsaxes identitet og status som en attraktiv bosætningskommune. 

Fra 2011 til marts 2024 er der nedrevet og genbygget 344 enfamiliehuse i Gladsaxe Kommune svarende til 5% af den nuværende mængde enfamiliehuse.

Nyere undersøgelser og statistik viser, at eksisterende enfamiliehuse i stigende grad nedrives med det formål at bygge nyt og større. Hvis vi ønsker at bevare villakvarterne i deres nuværende udtryk, er det vigtigt at tage denne tendens i betragtning, da den påvirker såvel arkitektur, kulturarv, landskab og beplantning. Tendensen medfører desuden større befæstelse samt mindre grønne og klimavenlige områder, og det har negativ indvirkning på CO2 udledningen. 

Der er en stor variation af grundstørrelser i åben-lav områderne.  Især på de større grunde er bebyggelsesprocenten i lokalplanerne ikke fuldt udnyttet, hvilket betyder, at der mange steder vil kunne bygges væsentlig mere bebyggelse end i dag - med fagord, at der findes en restrummelighed. Set i sammenhæng med tendensen til at øge boligarealet er det derfor nødvendigt at ændre plangrundlaget, hvis vi gerne vil bevare villaområderne, som vi kender dem i dag.

De fleste steder vil der allerede i dag være en lokalplan eller byplanvedtægt, der regulerer byggemulighederne på ejendommen, og som fortsat vil være gældende, indtil der udarbejdes ny en lokalplan.

Det nuværende plangrundlag

Det nuværende plangrundlag for villakvarterne består af et kludetæppe af mange forskellige planer – 7 byplanvedtægter og 43 lokalplaner. 

Juridisk er der ingen forskel på, om en ejendom er omfattet af en byplanvedtægt eller en lokalplan, men indholdet og dermed reguleringen kan være meget forskellig. Generelt set er byplanvedtægterne planer for hele kvarterer og udarbejdet før 1975, mens lokalplaner er udarbejdet for mere afgrænsede områder og kan derfor være mere detaljerede. 

I denne sag anbefaler By- og Miljøforvaltningen en proces for, hvordan de forskellige muligheder for hvilke lokalplaner der skal udarbejdes, kan afdækkes i en tidlig inddragelse af borgerne.

Borgerinddragelse

By- og Miljøforvaltningen foreslår, at politikere, borgere og andre relevante aktører inddrages løbende i planarbejdet, se bilag 1 og 2, både for at kvalificere de politiske drøftelser, og for at det nye plangrundlag sikrer de kvaliteter i villakvarterne, som borgerne og byrådet ønsker at værne om. 

I tråd med beslutningen om tidlig inddragelse i lokalplanlægning foreslår forvaltningen, at der sker en involvering, hvor den indledende opgave er at lytte til borgerne, der lever, bor, bruger og ejer huse i områderne, for at forstå deres perspektiver og kontekst.

Inddragelsen åbnes op, så det både handler om at drøfte udfordringerne, sætte fokus på villakvarternes kvaliteter og hvilke løsningsmuligheder der er for at bevare disse kvaliteter. Det giver mere viden og et bedre indblik i borgernes perspektiver til brug for udarbejdelsen af det nye plangrundlag. 

Inddragelsen af borgerne foreslås at ske gennem:

• eksisterende mødefora, herunder grundejerforeningsmøde og ejendomsmæglernetværk,
• digitalt via grundejerforeningerne og evt. kommunens borgerpanel, samt
• opsøgende borgerinddragelse til eksisterende aktiviteter, hvor borgerne er.

Derudover foreslår forvaltningen gennem hele processen at have en følgegruppe, som forvaltningen kan få fortløbende input fra, så borgerperspektivet er til stede i hele forløbet. 

Endelig foreslår forvaltningen et forum, hvor politikere, forvaltning, grundejerforeninger og interesserede borgere sammen kan tage dialogen med hinanden i en mere direkte form ved et fælles informations- og dialogmøde. Mødet skal bruges til at dele viden om input fra den hidtidige inddragelsesproces og oplæg fra forskere, der perspektiverer til de bagvedliggende bevæggrunde og dermed forståelsen af opgaven. Derudover kan der ske dialog på tværs af deltagerne om de scenarier for løsningskitser, der er udarbejdet undervejs, så disse kvalificeres forud for den politiske behandling.

Proces for politiske drøftelser om rammesætning og indhold

By- og Miljøforvaltningen tilrettelægger en proces, hvor både Det Bystrategiske Råd og Økonomiudvalget inddrages løbende. Processen, som er illustreret i bilag 2 viser, hvornår de politiske råd og udvalg inddrages undervejs for at drøfte og beslutte indhold og udformning af det fremtidige plangrundlag.  

Efter vedtagelsen af et nyt plangrundlag vil der ske en løbende forventningsafstemning med Trafik- og Teknikudvalget for at sikre en praksis for behandlingen af byggesager i åben-lav områderne. Det skyldes, at de præcist formulerede bestemmelser i nye lokalplaner gør det muligt at afslå byggeri, der ikke lever op til bestemmelserne. Samtidig kan der gives dispensation i særlige tilfælde, og på baggrund af en konkret vurdering, hvis det vurderes at være hensigtsmæssigt. Derfor er det relevant løbende at følge op på praksis for byggetilladelser i villakvarterne.

Byrådet 26.02.2025, punkt 4

Byrådet 24.09.2025, punkt 3

Byrådet 25.02.2026, punkt 7

Økonomiudvalget 07.04.2026, punkt 5

Økonomiudvalget 21.04.2026, punkt 10