Byrådet godkendte den 18. december 2023 Skema A for nybyggeri af 33 almene familieboliger for Lejerbo Helsingør, afdeling 1280-0 Falkenberghøje - herunder også godkendelse af grundkapitallån og garanti. På samme møde besluttede Byrådet også tilhørende grundsalg.

DAB-Lejerbo har nu fremsendt Skema B-ansøgning (bilag 1- Følgebrev, bilag 2 – BOSSINF-skema).

1. Boligprojektet

Projektet er fysisk placeret på Møllevej i Ålsgårde, nord for plejehjemmet Falkenberg (del af matr.nr. 2a Apperup By, Hellebæk).

Projektet omfatter opførelse af 33 almene familieboliger samt et fælleshus på 203 kvm. Boligerne er 3- og 4-værelses-rækkehuse mellem 95 og 101 kvm. Den gennemsnitlige boligstørrelse inkl. fælleshus er 103 kvm. (bilag 3 – Projektbeskrivelse).

Boligerne opføres som biogent byggeri i præfabrikerede træmoduler. Der anvendes genbrugstræ til facader og til dels lervægge indvendigt i boligerne. Boligerne etableres på skruefundamenter.

Dertil har projektet modtaget tilskud på 4,0 mio. kr. fra Landsbyggefondens bæredygtighedspulje, hvilket ikke indgår i Skema B-indberetningen, men som yderligere finansiering. Dette muliggør flere af de valgte løsninger, hvor den almene anlægsramme ellers kan begrænse mulighederne for klimavenlige løsninger.

I forbindelse med Initiativet Boligbyggeri fra 4 til 1 planet, hvor projektet er udpeget som eksempelbyggeri, var målsætningen at ramme et klimaaftryk svarende til 25 pct. af konventionelt byggeri. Det er i projektet lykkedes at komme ned på 3,93 kg. CO2-ækv/kvm/år, hvor målsætningen var 2,5 kg.

Projektet er stort set som ved Skema A. Der er dog sket mindre ændringer i projektet for at sikre, at byggeriet kan holde sig inden for anlægsrammen, selvom indeksering til maksimumbeløb for 2026 har udvidet rammen.

Projektændringerne omfatter bl.a.:

-         Ændret fordeling mellem 3- og 4-værelsesboliger og større fleksibilitet i den enkelte bolig.

-         Forenklinger af tekniske installationer (kloak, varme, ventilation, affald)

-         Reduktion af fælleshusets køkken.

2. Økonomi, støtte og finansiering

Mens Skema A er den indledende godkendelse, hvor Kommunen giver tilsagn til det overordnede boligprojekt, anlægsrammen og grundkapitallånet, er Skema B udtryk for den konkrete anlægsøkonomi, på baggrund af en udbudsproces.

Anlægsrammen følger maksimumbeløbet, som fastsættes af Social- og Boligministeriet. Maksimumbeløbet indeksreguleres årligt (og fra 2026 kvartalsvis). I 2026 er rammen yderligere forhøjet med én procent på baggrund af Regeringens boligaftale i december 2025.

Maksimumbeløbet fastsættes ud fra følgende ligning:

-         Maksimumbeløb = (Kr. pr. bolig x antal boliger) + (Kr. pr. kvm x areal i kvm).

-         For Helsingør Kommune er maksimumbeløbet i 1. kvartal 2026 437.010 kr. pr. bolig plus 25.440 kr. pr. kvm.

Maksimumbeløbet ”låses” ved Skema B. Da kommunens grundkapitallån er en procentdel af anlægsrammen, vil denne del også reguleres i forbindelse med Skema B.

Finansieringen fordeler sig derved således, i overensstemmelse med almenboligloven og støttebekendtgørelsen:

Som det ses i skemaet, betyder en godkendelse af Skema B, at kommunens grundkapitallån skal forhøjes med 0,8 mio.kr. til i alt 10,1 mio.kr.

3. Huslejeniveau

I forlængelse af reguleringen og ændringerne i projektet, er der ligeledes en ændring af det forventede huslejeniveau. Ved skema A var den foreløbige husleje på 1.176,45 kr./kvm./år. ekskl. forbrug. Ved Skema B fastsættes huslejeniveauet til 1.326 kr./kvm./år.

4. Betinget godkendelse

Før byggeriet kan påbegyndes, skal der foreligge skøde på grunden og byggetilladelse.

DAB-Lejerbo og Helsingør Kommune har indgået betinget købsaftale, der effektueres i forlængelse af Skema B-godkendelsen.

DAB-Lejerbo er desuden i dialog med den kommunale byggemyndighed, hvor projektet indenfor de nuværende rammer vurderes at kunne opnå byggetilladelse, nedsivningstilladelse mv.

Byrådets godkendelse er derfor betinget af, at bygherre modtager byggetilladelse.

Afvigelser fra AB18

Da almenboligprojekter som udgangspunkt skal følge AB18 (Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed), kræver fravigelser/ændringer kommunal godkendelse.

DAB-Lejerbo har anmodet om en række fravigelser/ændringer. Ændringerne følger aftale mellem BL (Brancheforening for almene boligorganisationer) og Dansk Industri, og anses for nødvendige for projektet (bilag 4 – AB18 fravigelser).

5. Administrativ vurdering

Administrationen vurderer, at der er sammenhæng mellem Skema A og Skema B, og at ansøgningen kan godkendes.