Kompetence

Teknik-, Plan- og Landdistriktsudvalget

Beslutningstema

Teknik-, Plan- og Landdistriktsudvalget kan beslutte, om der skal igangsættes en lokalplan og et tilhørende kommuneplantillæg, der muliggør omdannelse af Smedegade Plejecenter til almene familieboliger.

Indstilling

Chefen for Teknik, Plan og Erhverv indstiller,

1. at Teknik-, Plan- og Landdistriktsudvalget beslutter, at lokalplanen sættes i gang.

Sagens indhold

Slagelse Boligselskab har anmodet om udarbejdelse af en lokalplan, der vil muliggøre etablering af 43 almene familieboliger i de eksisterende bygninger på Smedegade 32B-F (se bilag 1 samt kortbilag 2). 

Baggrunden for anmodningen er aftalen om budget 2025, hvor det blev politisk besluttet at kapacitetstilpasse antallet af kommunens plejeboliger ved blandt andet at lukke Smedegade Plejecenter, herunder 64 plejeboliger fordelt i fem punkthuse syd for hovedbygning A (se kortbilag 2). Plejecenteret forventes at lukke i første kvartal af 2026.

Slagelse Boligselskab ejer de nuværende 64 plejeboliger i punkthusene, mens hovedbygningen tilhører Slagelse Kommune, bortset fra 10 ældre- og handicapvenlige boliger, der er ejet af Slagelse Boligselskab. Hovedbygningen fungerer som administrativ arbejdsplads for den kommunale hjemmepleje og visitation.

Området grænser op til Smedegade samt et større erhvervsområde, som er omfattet af rammeområde 1.3E3, Norgesvej-Sverigesvej, i Kommuneplan 2022. Rammeområdet er udlagt til produktionserhverv med tilhørende konsekvensområde (se kortbilag 2). Området grænser endvidere op til et boligområde mod syd og vest. 

Punkthusene og hovedbygningen er omfattet af lokalplan 198, der skaber grundlag for opførelse af et ældrecenter og ældreboligbebyggelse, samt kommuneplanramme 13.E3, der udlægger området til offentligt formål. 

Den nuværende lokalplan og kommuneplanramme giver ikke mulighed for at omdanne plejeboliger til almene familieboliger, hvorfor boligselskabet anmoder om en ny lokalplan.

Det er samtidigt nødvendigt at tilvejebringe et kommuneplantillæg sammen med lokalplanlægningen, som ændrer anvendelsesformålet til boligformål.

For at sikre en helhedsorienteret planlægning for området omfatter lokalplanområdet både Slagelse Boligselskab og Slagelse Kommunes arealer.

Vurdering
Administrationen anbefaler, at der igangsættes en lokalplan samt et kommuneplantillæg, der understøtter omdannelsen af Smedegade Plejecenter til almene familieboliger.

Hvis Teknik-, Plan- og Landdistriktsudvalget vælger ikke at igangsætte lokalplanarbejdet, vil lokalplan 198 fortsat være gældende for området, og omdannelsen vil ikke kunne gennemføres.

I den indledende dialog med Slagelse Boligselskab er der identificeret følgende opmærksomhedspunkter, som kræver nærmere afklaring i en lokalplanproces og i den videre planlægning:

Parkeringsbehov
For at imødekomme Slagelse Boligselskab og Slagelse Kommunes fremtidige parkeringsbehov, i tilknytning til hhv. almene familieboliger i punkthusene og til administrative funktioner samt ældreboliger i hovedbygningen, viser foreløbige beregninger, at der samlet set er behov for etablering af yderligere ca. 35 parkeringspladser samt ca. 30 cykelparkeringspladser.

Et tilstrækkeligt antal parkeringspladser kan umiddelbart ikke findes inden for det nuværende lokalplanområde. Det vil derfor kræve, at der tilføres mere areal f.eks. ved dialog med private grundejere i nærområdet. 

Lokalplanafgrænsning
For at imødekomme parkeringsbehovet som beskrevet ovenfor, kan det blive nødvendigt at udvide lokalplanafgrænsningen.

Smedegade 36
Slagelse Kommune ejer ejendommen Smedegade 36, som er på 160 m2 og beliggende inden for lokalplanområdet (se kortbilag 2). Den bliver pt. brugt til kontorfaciliteter for 7 fællestillidsrepræsentanter i Slagelse Kommune. Bygningen skal tænkes ind i lokalplansprocessen og den samlede udvikling af området. Der gennemføres en selvstændig proces for at afklare deres fremtidige fysiske rammer/placering. 

Udmatrikulering
Der skal tages stilling til en matrikeldeling mellem Slagelse Boligselskab og Slagelse Kommune, som sikrer anvendelsen af både hovedbygning og punkthuse samt friarealer, p-pladser, stier og veje. I den forbindelse skal det afklares, hvorvidt der skal etableres en privat fællesvej, der betjener hele området. En ny matrikeldeling skal samtidig muliggøre et fremtidigt scenarie, hvor kommunen frasælger hovedbygningen til anden anvendelse.

Potentielle miljøkonflikter som f.eks. støj
Virksomhederne i det tilstødende erhvervsområde har mulighed for at støje op til 70 dB i skel. Slagelse Kommunes miljøafdeling oplyser, at flere virksomheder i området er underlagt skærpede støjgrænser af hensyn til nærmiljøet.

En omdannelse af plejeboliger til familieboliger vil ikke ændre på kommunens retningslinjer for støjregulering af virksomhederne. Reguleringen vil fortsat tage udgangspunkt i Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for etageboligområder: 50 dB i dagtimerne, 45 dB om aftenen og 40 dB om natten.

En ny lokalplanproces er omfattet af planlovens § 15a, som stiller krav om, at planlægning for støjfølsomme anvendelser - herunder boliger - på støjbelastede arealer kun kan ske, hvis lokalplanen indeholder bestemmelser, der sikrer tilstrækkelig beskyttelse mod støjgener.

Det indebærer, at de eksisterende og potentielle støjpåvirkninger fra Smedegade og det omkringliggende erhvervsområde kortlægges og vurderes, og at der fastlægges konkrete afværgeforanstaltninger, som kan sikre boligområdet mod støj.

Retligt grundlag

Kommuneplantillæg tilvejebringes efter planlovens § 23c.

Lokalplaner tilvejebringes efter planlovens kapitel 5.

Økonomiske og personalemæssige konsekvenser

Slagelse Kommune hæfter for tomgangslejen, indtil plejeboligerne enten er solgt eller ombygget til almene familieboliger.

Tværgående konsekvenser

Ingen bemærkninger.

Sagens videre forløb

Hvis lokalplanlægningen igangsættes, vil Teknik-, Plan- og Landdistriktsudvalget og Byrådet på et senere møde blive forelagt et forslag til lokalplan samt kommuneplantillæg.