Rudersdal

Julmosevej 1, matr.nr. 105a, Birkerød By, Bistrup – Dispensation til opførelse af enfamiliehus i landzone

00.22.00-P35-498920 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Opsummering v1

Spørgsmål

Må der opføres et nyt enfamiliehus på Julmosevej 1 i Birkerød?

Opsummering

Kommunen giver tilladelse til at nedrive det eksisterende hus og opføre et nyt enfamiliehus på 239 m² med integreret garage. Byggeriet tilpasses det kuperede terræn og skal opføres i ét plan med delvist fritlagt underetage. Der er ingen oplysninger om økonomiske beløb eller tidsplan i teksten.

Fordele

Moderne enfamiliehus med energivenlige løsninger som solceller og sedumtag
Velintegreret i det naturnære område med bevarelse af det kuperede terræn
Ingen bemærkninger fra naboer under høringsprocessen

Ulemper

Nedrivning af det eksisterende hus, der har været der siden 1974
Øget bebyggelsesgrad på ejendommen, hvilket kan påvirke det åbne landskab
Risiko for påvirkning af det lokale økosystem, selvom vurderingen viser ingen væsentlig skade

Emneord

Byudvikling
Miljø
Bolig

Bilag

Oversigtskort og ansøgningsmateriale

First-agenda Sagsfremstilling

Resume

Ejer af Julmosevej 1, 3460 Birkerød, ønsker at nedrive eksisterende bolig og opføre et nyt enfamiliehus.

Det ansøgte kræver landzonetilladelse samt dispensation fra Lokalplan 58 Ved Julemosevej og Bregnerødvej, § 6.3.

Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til beslutning.

Sagsfremstilling

Opførelsen af det nye enfamiliehus forudsætter nedrivning af eksisterende bolig. Ejendommen har et areal på 2614 m2, og den eksisterende bolig, der er opført i 1974, er et træhus på 121 m2.

Eksisterende sydlige overkørsel anvendes til den nyetablerede carport, der er integreret i bebyggelsen. Der laves flisebelægning fra overkørsel til bebyggelsen.

Der foretages ikke terrænregulering overstigende +/- 0,5 m, da bebyggelsen tilpasses eksisterende skrånende terræn.

Det ansøgte hus er en moderne enfamiliebolig på i alt 239 m² beboelse med integreret garage og en arkitektur, der tilpasser sig det kuperede terræn. Huset opføres i ét plan med delvist fritlagt underetage, så det fremstår diskret og harmonisk i det naturnære område.

Boligen bygges i naturlige materialer, herunder blødstrøgne tegl, træbeklædning samt mørke træ/alu-vinduer. Det flade tag udstyres med sedum og matte solceller, som mindsker refleksion og understøtter energivenlig drift.

Ejendommen ligger i et grønt, kuperet landskab i Birkerød, omgivet af store private haver, naturlig beplantning og nærhed til både skov og åbne markarealer. Terrænet falder markant på grunden, hvilket skaber et varieret og naturpræget miljø. Mod øst grænser området op til et eksisterende industri- og erhvervsområde, som markerer overgangen mellem landzone og byzone.

Plangrundlag

For en ejendom beliggende i landzone gælder det, jf. planlovens § 35, stk. 1, at der ikke må opføres ny bebyggelse uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen.

Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2021 ramme Bi.B18 ved Julmosevej. Kommuneplanrammen udlægger området til åben-lav boligbebyggelse.

Området er endvidere omfattet af Lokalplan 58 ved Julmosevej og Bregnerødvej. Lokalplanen har til formål at fastholde området som åben-lav villabebyggelse. Området må kun anvendes til åben-lav boligformål.

Lokalplanen fastlægger bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom til 25.

Det følger af lokalplanens § 6.3:

“... at bebyggelse ikke må opføres i mere end én etage med udnyttet tagetage. Hvor terrænforhold begrunder det, dvs. når terrænfaldet indenfor bebyggelsens udstrækning er større end 1,5 m, kan byrådet tillade, at underetagen delvist fritlægges og anvendes til boligformål... “

Høring

Forvaltningen har i perioden fra den 28. november til den 12. december 2025 foretaget naboorientering vedr. det ansøgte byggeri. Forvaltningen har ikke modtaget nogen bemærkninger i forbindelse med naboorienteringen.

Forvaltningens vurdering

Området bærer ikke præg af landsbyområde, men fremstår som et traditionelt boligområde. Det er forvaltningens vurdering, at bebyggelsen er velindpasset til den omkringliggende boligbebyggelse.

Forvaltningen vurderer, at det ansøgte ikke påvirker adskillelsen af det åbne land og byområde. Forvaltningen har i sin vurdering lagt særlig vægt på, at den ansøgte placering er i et eksisterende boligområde med tæt beplantning.

Forvaltningen vurderer, at det ansøgte er i overensstemmelse med kommuneplanrammen for området.

Endelig er det forvaltningens vurdering, at det ansøgte er omfattet af dispensationsmuligheden i lokalplanens § 6.3 samt, at det ansøgte ikke strider imod lokalplanens principper.

Forvaltningen vurderer, at det ansøgte er tilpasset til det nedadgående terræn mod søen Julmose, og det kan ud fra en samlet vurdering anbefales, at der meddeles dispensation og landzonetilladelse på følgende vilkår:

At solceller etableres parallelt med tagfladen,

at solceller placeres i en afstand på mindst 50 cm fra tagkant,

at rør og kabler, der opsættes i forbindelse med solceller føres således, at de ikke er synlige, og

at monteringsstykker og lign. har samme farve som solcellerne.

Habitatdirektivet

Det følger af planhabitatbekendtgørelsen, at der skal foretages en vurdering af, om en landzonetilladelse kan skade et natura 2000-område væsentligt samt, om det ansøgte kan beskadige arter, herunder deres levesteder, der er optaget i habitatdirektivets bilag IV.

Nærmeste natura 2000-område er Kattehale mose, beliggende ca. 1,6 km fra ansøgte placering. Grundet skalaen af det ansøgte og afstanden til nærmeste natura 2000-område, er det kommunens vurdering, at det ansøgte ikke vil påvirke et natura 2000-område.

Forvaltningen har fået ekstern rådgiver til at foretage en vurdering af, om nedrivning af nuværende ejendom og opførelse af nyt hus vil påvirke bilag IV-arter. Rådgiver foretog besigtigelse af ejendommen den 4. februar 2026.

Rådgivers vurdering er, at projektet samlet set ikke vil medføre påvirkning af områdets økologiske funktionalitet for bilag IV-arter, og at projektet ikke medfører øget risiko for påvirkning af bilag IV-arter, herunder flagermus.

Indstilling

Direktionen forslår, at forvaltningen bemyndiges til at meddele landzonetilladelse og dispensation fra Lokalplan 58, § 6.3, til opførelse af et enfamiliehus under forudsætning af, at det opføres i overensstemmelse med vilkår a)-d).

Beslutning

ARKITEKTUR- OG BYPLANUDVALGET tiltræder Direktionens forslag.

Lars Høyer Holmqvist (I) og Freja Eva Lockenwitz (B) deltog ikke i sagens behandling

Er du enig eller uenig?

22 items

Lydfiler null
Ressourcer null
Felter 1 items
1. 6 items
  - Navn ""
  - Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <div><h3>Resume</h3> <span class='resume'><div><div><span>Ejer af Julmosevej 1, 3460 Birkerød, ønsker at nedrive eksisterende bolig og opføre et nyt enfamiliehus. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Det ansøgte kræver landzonetilladelse samt dispensation fra </span><span>Lokalplan 58 Ved Julemosevej og Bregnerødvej, § 6.3.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til beslutning.</span><span> </span></div><div> </div></div></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><div><div><span>Opførelsen af det nye enfamiliehus forudsætter nedrivning af eksisterende bolig. Ejendommen har et areal på 2614 m</span><span><span>2</span></span><span>, og den eksisterende bolig, der er opført i 1974, er et træhus på 121 m</span><span><span>2</span></span><span>. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Eksisterende sydlige overkørsel anvendes til den nyetablerede carport, der er integreret i bebyggelsen. Der laves flisebelægning fra overkørsel til bebyggelsen.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Der foretages ikke terrænregulering overstigende +/- 0,5 m, da bebyggelsen tilpasses eksisterende skrånende terræn.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Det ansøgte hus </span><span>er en moderne</span><span> </span><span>enfamiliebolig</span><span> på i alt 239 m² beboelse med integreret garage og en arkitektur, der tilpasser sig det kuperede terræn. Huset opføres i ét plan med delvist fritlagt underetage, så det fremstår diskret og harmonisk i det naturnære område.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Boligen bygges i naturlige materialer, herunder blødstrøgne tegl, træbeklædning samt mørke træ/</span><span>alu</span><span>-vinduer. Det flade tag udstyres med </span><span>sedum</span><span> og matte solceller, som mindsker refleksion og understøtter energivenlig drift.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Ejendommen ligger i et grønt, kuperet landskab i Birkerød, omgivet af store private haver, naturlig beplantning og nærhed til både skov og åbne markarealer. Terrænet falder markant på grunden, hvilket skaber et varieret og naturpræget miljø. Mod øst grænser området op til et eksisterende industri- og erhvervsområde, som markerer overgangen mellem landzone og byzone.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Plangrundlag</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>For en ejendom beliggende i landzone gælder det, jf. planlovens § 35, stk. 1, at der ikke må opføres ny bebyggelse uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2021 ramme Bi.B18 ved Julmosevej. Kommuneplanrammen udlægger området til åben-lav boligbebyggelse. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Området er endvidere omfattet af Lokalplan 58 ved Julmosevej og Bregnerødvej. Lokalplanen har til formål at fastholde området som åben-lav villabebyggelse. Området må kun anvendes til åben-lav boligformål. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Lokalplanen fastlægger bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom til 25.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Det følger af lokalplanens § 6.3:</span><span> </span></div></div><div><div><em><span>“... at bebyggelse ikke må opføres i mere end én etage med udnyttet tagetage. Hvor terrænforhold begrunder det, dvs. når terrænfaldet indenfor bebyggelsens udstrækning er større end 1,5 m, kan byrådet tillade, at underetagen delvist fritlægges og anvendes til boligformål... “ </span><span> </span></em></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><div><em><span>Høring</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Forvaltningen har i perioden fra den 28. november til den 12. december 2025 foretaget naboorientering vedr. det ansøgte byggeri. Forvaltningen har ikke modtaget nogen bemærkninger i forbindelse med naboorienteringen.</span></div></div><div> </div><div><em><span>Forvaltningens vurdering</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Området bærer ikke præg af landsbyområde, men fremstår som et traditionelt boligområde. Det er forvaltningens vurdering, at bebyggelsen er velindpasset til den omkringliggende boligbebyggelse. </span><span> </span></div></div><div><div><div><span> </span><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen vurderer, at det ansøgte ikke påvirker adskillelsen af det åbne land og byområde. Forvaltningen har i sin vurdering lagt særlig vægt på, at den ansøgte placering er i et eksisterende boligområde med tæt beplantning. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen vurderer, at det ansøgte er i overensstemmelse med kommuneplanrammen for området. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Endelig er det forvaltningens vurdering, at det ansøgte er omfattet af dispensationsmuligheden i lokalplanens § 6.3 samt, at det ansøgte ikke strider imod lokalplanens principper. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen vurderer, at det ansøgte er tilpasset til det nedadgående terræn mod søen Julmose, og det kan ud fra en samlet vurdering anbefales, at der meddeles dispensation og landzonetilladelse på følgende vilkår: </span><span> </span></div></div><div><ol style="list-style-type: lower-alpha;" start="1"><li><div><span>At solceller etableres parallelt med tagfladen,</span><span> </span></div></li></ol></div><div><ol style="list-style-type: lower-alpha;" start="2"><li><div><span>at solceller placeres i en afstand på mindst 50 cm fra tagkant,</span><span> </span></div></li></ol></div><div><ol style="list-style-type: lower-alpha;" start="3"><li><div><span>at rør og kabler, der opsættes i forbindelse med solceller føres således, at de ikke er synlige, og</span><span> </span></div></li></ol></div><div><ol style="list-style-type: lower-alpha;" start="4"><li><div><span>at monteringsstykker og lign. har samme farve som solcellerne.</span><span> </span></div></li></ol></div><div> </div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Habitatdirektivet </span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Det følger af planhabitatbekendtgørelsen, at der skal foretages en vurdering af, om en landzonetilladelse kan skade et natura 2000-område væsentligt samt, om det ansøgte kan beskadige arter, herunder deres levesteder, der er optaget i habitatdirektivets bilag IV. </span><span> </span></div></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Nærmeste natura 2000-område er Kattehale mose, beliggende ca. 1,6 km fra ansøgte placering. Grundet skalaen af det ansøgte og afstanden til nærmeste natura 2000-område, er det kommunens vurdering, at det ansøgte ikke vil påvirke et natura 2000-område.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen har fået ekstern rådgiver til at foretage en vurdering af, om nedrivning af nuværende ejendom og opførelse af nyt hus vil påvirke bilag IV-arter. Rådgiver foretog besigtigelse af ejendommen den 4. februar 2026.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Rådgivers vurdering er, at projektet samlet set ikke vil medføre påvirkning af områdets økologiske funktionalitet for bilag IV-arter, og at projektet ikke medfører øget risiko for påvirkning af bilag IV-arter, herunder flagermus. </span><span> </span></div><div> </div></div></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><div><span>Direktionen forslår, at forvaltningen bemyndiges til at meddele landzonetilladelse og dispensation fra Lokalplan 58, § 6.3, til opførelse af et enfamiliehus under forudsætning af, at det opføres i overensstemmelse med vilkår a)-d).</span><span> </span></div><div> </div></span> <h3>Beslutning</h3> <span><div>ARKITEKTUR- OG BYPLANUDVALGET tiltræder Direktionens forslag.</div><div> </div><div>Lars Høyer Holmqvist (I) og Freja Eva Lockenwitz (B) deltog ikke i sagens behandling</div></span> </div> </div></div>"
  - Tekst null
  - Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  - Link "https://dagsordener.rudersdal.dk/Vis/Pdf/bilag/92e0fa6b-f65c-4d9b-8a0a-5633c0372a35"
  - DocumentId "92e0fa6b-f65c-4d9b-8a0a-5633c0372a35"
Presentations null
ItemDecision null
SagsNummer "00.22.00-P35-498920"
Navn "Julmosevej 1, matr.nr. 105a, Birkerød By, Bistrup – Dispensation til opførelse af enfamiliehus i landzone"
Punktnummer "2"
Bilag 1 items
1. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Oversigtskort og ansøgningsmateriale"
  - Id "d77ea6d5-6279-463e-9fa0-adc22b5181bc"
Documents null
Id "69050f37-456b-4491-925d-93838deabbfd"
IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
AgendaUid "e605a28d-3db7-43db-88e9-e942f15fb40f"
Number "2"
Sorting 2
IsOpen true
CaseNumber "00.22.00-P35-498920"
SourceId "4182ba2f-cb7f-4660-a817-18d4b2d933bd"
Caption "Julmosevej 1, matr.nr. 105a, Birkerød By, Bistrup – Dispensation til opførelse af enfamiliehus i landzone"
CasePresentationUid null
ExternalAgendaItemAttendees 0 items