Sagsnummer: 13.06.04-P20-2-25
Sagsbehandler: Jeppe Hovaldt Jørgensen og Rasmus Theilgaard Beck

D. 9. oktober 2024 besluttede Økonomiudvalget at administrationen skulle arbejde videre med det erhvervsbyggemodningsscenarie, som fremgår af bilag 1.

En del af arealet er omfattet af lokalplan 101, der fastlægger en anvendelse som erhvervsområde. En mindre del af arealet, cirka. 2,5 ha, er ikke omfattet af hverken lokalplan 101 eller en kommuneplanramme. Derudover er en større del af lokalplan 101, cirka. 5,5 ha, ikke omfattet af scenariet og derfor er det ikke blevet undersøgt, da arealet er sammenfaldende med et indvindingsopland.

Det vil kræve fornyet planlægning, hvis de ca. 2,5 ha af scenariet, der er udenfor lokalplan 101, skal kunne byggemodnes, frasælges og efterfølgende bebygges ved udstedelse af byggetilladelser. Omvendt vil der kunne søges om byggetilladelse i dag på en givet ejendom, der er omfattet af lokalplan 101 – også på den del, der ikke er omfattet af scenariet.

Lokalplan 101 er vedtaget i 2002 og indeholder bebyggelsesregulerende bestemmelser, samt bestemmelser vedrørende udstykning der er svarende til de resterende erhvervsarealer i Farsø. Det vurderes derfor at lokalplan 101 er egnet til at danne planmæssig ramme om en byggemodning, for den del af scenariet der er omfattet af planen. Endvidere bemærkes det, at det altid er muligt at søge om en dispensation fra en lokalplan og at dette behandles i forbindelse med en byggeansøgning.

Administrationen undersøgte sagen og vurderede der var en usikkerhed omkring områdets egnethed til at kunne byggemodnes i forhold til jordbundsforholdene, arkæologien samt afvanding-s og grundvandsforholdene i området.

Økonomiudvalget bevilligede derfor på mødet den 9. april 2025 700.000 kr. ekskl. moms til at udføre forundersøgelser i forhold til byggemodning af arealet, der er lokalplanlagt. Det undersøgte areal fremgår af bilag 2.

Undersøgelserne omfatter arkæologiske forundersøgelser udført af Vesthimmerlands Museum, samt geotekniske boringer.

Efter de arkæologiske forundersøgelser er udført, er der indstillet to areal på samlet 3.700 m² til udgravning. Det resterende areal på 50.000 m² er frigivet. Placeringen af de to indstillet arealer fremgår af bilag 2.

For udgravningen af de indstillede arealer, er der udarbejdet et maks. budget på 746.611 kr. ekskl. moms, som er godkendt ved Slots- og kulturstyrelsen.

Af geotekniske undersøgelser er der udført 12 boringer indenfor området, med henblik på at danne et overblik over jordbundsforholdene i området. 

Administrationen har inddraget en rådgiver til at vurdere på de foretaget undersøgelser og beregne anlægsomkostningerne for byggemodning af området.
Bilag 3 viser skitseforslaget til udstykningsplanen, som danner grundlag for beregningen.

På baggrund af forundersøgelserne vurderer rådgiver, at arealet er egnet til byggemodning. I bilag 4 fremgår notatet fra rådgiver.

Byggemodningsomkostninger er opstillet i nedestående tabel.

Indenfor det allerede lokalplanlagte område (etape 1) kan der etableres 9 grunde af hver 5.000 m², med mulighed for at udvide med yderligere 4 grunde, hvis arealet, som ligger udenfor det lokalplanlagte område, medtages (Etape 2). Dette vil dog kræve fornyet planlægning af arealet.

Administrationen har, med udgangspunkt i overslagberegningerne, udregnet m²-prisen ved to forskellige scenarier – afhængigt af om de indstillet arealer udgraves eller ej.

Fælles for scenarierne er, at det kun er indenfor det allerede lokalplanlagte område. 

Administrationen har også undersøgt hvad den udregnet m²- pris ved de to forskellige scenarier vil være, hvis tilslutningsbidraget til kloak afholdes af Vesthimmerlands Kommune eller ej. 

Fælles for scenarierne er, at det kun er indenfor det allerede lokalplanlagte område. 

Betales tilslutningsbidrag ikke i forbindelse med byggemodning af området, kan det risikeres at ledningsejer efter etablering af vejen ville skulle grave vejarealet op, for at kunne etablere forsyning til området. Tilslutningsbidraget vil være et udlæg for Vesthimmerlands Kommune, omkostningerne vil blive tillagt grunden ved salg.  

På baggrund af de beregnede kvadratmeterpriser har administrationen foretaget en vurdering af grundenes salgspotentiale. Den beregnede salgspris vurderes at ligge højt sammenlignet med tilsvarende grunde i nærområdet, og det vurderes derfor, at dette kan påvirke salget af grundene.

Til sammenligning kan det nævnes, at et nyt erhvervsareal i Hobro udbydes til 110 kr. pr. kvadratmeter eksklusive moms og uden tilslutningsbidrag. (ekskl. tilslutningbidrag til vand, el og varme) For et areal på 5.000 kvadratmeter svarer dette til ca. 550.000 kr. eksklusive moms. Indregnes udgifter til tilslutningsbidrag, udgør den samlede pris ca. 1.130.000 kr. eksklusive moms.
Derudover kan det oplyses, at Vesthimmerlands Kommune typisk sælger erhvervsjord til 50 kr. pr. kvadratmeter eksklusive moms og uden tilslutningsbidrag. For et areal på 5.000 kvadratmeter svarer dette til ca. 250.000 kr. eksklusive moms. (ekskl. tilslutningbidrag til vand, el og varme) Indregnes udgifter til tilslutningsbidrag, udgør den samlede pris ca. 831.000 kr. eksklusive moms.
Det er lagt til grund, at tilslutningsbidraget udgør ca. 83.000 kr. pr. påbegyndt 800 kvadratmeter i begge tilfælde.

Administrationen gør opmærksom på at Kommunalbestyrelsens adgang til at foretage ekspropriation på baggrund af en lokalplan er tidsmæssigt begrænset, jf. planlovens § 47, stk. 4. Bestemmelsen indebærer, at der skal være truffet beslutning om ekspropriation senest 5 år efter lokalplanens offentlige bekendtgørelse. 

For den pågældende lokalplan er denne frist overskredet, uden at der er truffet beslutning om ekspropriation. Det betyder, at lokalplanen fortsat er gældende som planlægningsgrundlag, men ikke længere kan danne hjemmel for ekspropriation.

Såfremt der ønskes mulighed for ekspropriation, vil det forudsætte tilvejebringelse af en ny lokalplan, hvorved der løber en ny frist.

Den 24. april 2025 besluttede byrådet yderligere, at mulighederne for at etablere en vejforbindelse mellem Røjbækvej og Fabriksvej skulle undersøges med henblik på at aflaste trafikken gennem Farsø, særligt på Nørregade og Søndergade. Vejforbindelsen fremgår allerede af udviklingsplanen for Farsø.

Administrationen har bedt en rådgiver om, at udarbejde en trafikmodel for Farsø med henblik på at vurdere, i hvilket omfang en vejforbindelse mellem Røjbækvej og Fabriksvej kan reducere trafikken gennem Farsø.

I forbindelse med tilslutningen ved Svoldrupvej er der undersøgt to scenarier:

• En rundkørselsløsning
• En løsning med vendt vigepligt af Svoldrupvej, så den nye vejforbindelse bliver den prioriterede/primære strækning.

Løsningen med vendt vigepligt af Svoldrupvej viser den største trafikale effekt, og der er derfor arbejdet videre med denne i de efterfølgende prognoser.

Prognosemodellerne tager udgangspunkt i et basisår 2025 samt prognoseår 2030 og 2040. I prognoserne er der indregnet den forventede udvikling i Farsø (udvikling af ny bolig- og erhvervsområder) og den deraf følgende stigning i trafikken.

Nedenstående resultater tager udgangspunkt i ovenstående forudsætninger. Det fulde notat fremgår af bilag 5. Trafikken er opgjort som hverdagsdøgnstrafik (antal køretøjer).

*Trafikken ved Søndergade er ved Torvet.

**Trafikken på Røjbækvej er ved T.H.Eriksensvej.

***Trafikken på Fabriksvej er ved Outline

Trafikmodellen viser, at en vejforbindelse mellem Røjbækvej og Fabriksvej forventeligt vil flytte ca. 9 % af trafikken fra Søndergade ved Torvet i 2025. Røjbækvej vil få en stigning i trafikken på ca. 14 %, hvilket vurderes at være inden for vejens kapacitet. Fabriksvej forventes derimod at få en trafikstigning på ca. 69 % i 2025, hvilket vurderes at være kritisk i forhold til vejens nuværende indretning og anvendelse.

Fabriksvej fungerer i dag som en lokal industrivej, hvor hovedparten af trafikken er erhvervsrelateret. Vejen har mange overkørsler, og der er virksomheder placeret på begge sider. Hertil har Outline virksomheder på begge sider af vejen, og der er etableret vejindsnævringer for at tilgodese deres medarbejdere, der krydser vejen. På Fabriksvej findes både et kurveforløb og en bakketop med begrænsede oversigtsforhold. Såfremt Fabriksvej skal omdannes fra lokal industrivej til gennemfartsvej, vil det kræve dialog med de berørte virksomheder med henblik på, at reducere antallet af overkørsler samt afsætning af midler hertil. Derudover vil der være behov for investeringer i forbedring af oversigtsforhold mv.

Der er gennemført en skitseprojektering af en forbindelsesvej mellem Røjbækvej og Fabriksvej, med henblik på at undersøge mulighederne for, at føre vejen udenom den eksisterende hal ved genbrugsstationen. Linjeføringen fremgår af bilag 6. Det har ikke været muligt at projektere en linjeføring, der lever op til anbefalingerne for en gennemfartsvej, udenom hallen. Det indebærer, at hallen skal flyttes, hvis forbindelsesvejen skal etableres.

Der er udarbejdet et overslag for flytning af hallen med udgangspunkt i, at så meget af materialet som muligt genanvendes. Flytningen af hallen forventes at kunne gennemføres inden for matrikel 4eg, angivet på bilag 7.

Overslag for henholdsvis flytning af hallen og etablering af forbindelsesvejen fremgår nedenfor.

Det skal endvidere bemærkes, at såfremt forbindelsesvejen etableres, og hallen flyttes, vil de to eksisterende byggegrunde langs Svoldrupvej, matr.nr. 4eg og 4bt, udgå, da hallen og vejen bliver placeret på disse.

På baggrund af ovenstående – og særligt med hensyn til, at Fabriksvej ikke er indrettet som gennemfartsvej – anbefales det, at der ikke arbejdes videre med etablering af en vejforbindelse mellem Fabriksvej og Røjbækvej     

Det bliver muligt, at udbyde erhvervsgrunde i Farsø.

Ejerne af ejendommen på den pågældende matrikel er orienteret i sagen og de bliver løbenede orienteret, når der er nyt.

Vejloven.

Ønskes det, at området skal erhvervbyggemodnes, så skal der indledes forhandlinger med lodsejer for arealet. Efterfølgende skal der udbydes rådgiverydelser og entreprenørydelser.

Økonomiudvalget.