Administrationens forslag til administrationsgrundlag har til formål at fastlægge praksis og retningslinjer i forbindelse med plan- og byggesagsbehandlingen af ansøgninger om opførelse af sommerhuse over 200 m² i Odsherred Kommune. Vurderingen af ansøgninger sker med udgangspunkt i, om det konkrete projekt er foreneligt med kommuneplanens rammer og retningslinjer, samt hvilken påvirkning det vil have på det eksisterende miljø i sommerhusområderne.

Plangrundlag
I kommuneplanen er der fastsat ramme for de store sommerhuse og udstykninger. Det fremgår heraf, at der i bebygget sommerhusområder samt i nyudstykninger i sommerhusområder som hovedregel stilles krav om en minimumgrundstørrelse på 2.000 m², en maksimal bebyggelsesprocent på 15 pct. og et maksimalt etageareal på 200 m².

Planlovens § 12, stk. 3 giver kommunen mulighed for at nedlægge forbud mod konkrete byggeprojekter, der strider mod disse kommuneplanrammer. Bestemmelsen kan således kun anvendes til at forhindre opførelse af sommerhuse, der eksempelvis overskrider det maksimalt tilladte etageareal på 200 m² eller bebyggelsesprocenten på 15pct..

Bestemmelsen kan derimod ikke anvendes til generelt at ophæve eller ændre den byggeret, der følger af en allerede lovligt udstykket og matrikuleret ejendom, herunder sommerhusgrunde med en størrelse på under 2.000 m². 

For sommerhusgrunde, der har været bebygget eller beliggende i et sommerhusområde på en selvstændig matrikel med vejadgang, er der administrationens vurdering, at ejerne har en byggeret til at opføre et sommerhus på grunden uanset grundstørrelse. Hvis byggeretten skal ændres, så vil det kræve en lokalplan, der hindrer byggeri på grunde under 2.000 m². Det vil som udgangspunkt ske ved meddelelse af et § 14 forbud i forbindelse med ansøgning om opførelse af sommerhuse og efterfølgende udarbejdelse af en lokalplan for ejendommen eller området.

Principper for byggeri og udstykning i sommerhusområder
Der er i det nuværende administrationsgrundlag ikke beskrevet, hvordan ansøgninger om nyopførelse af sommerhuse på grunde under  2.000 m², henholdsvis på ubebyggede grunde og på grunde hvor der inden for 3 år har været et sommerhus, skal behandles.

Der er flere lovlige enfamiliehuse i sommerhusområderne. Disse ejendomme har en anden byggeret end sommerhusejendom og på disse ejendomme kan der derfor bygges et større samlet byggeri. På disse ejendomme er der en bebyggelsesprocent på 30 pct., hvor der på en sommerhusgrund er en bebyggelsesprocent på 15pct.. 

I sommerhusområder kan der opstå tilfælde, hvor der er offentlige interesse i en udstykning til, eksempelvis tilpasning af vejarealer, forsyningsanlæg eller andre installationer der har offentlig eller almen interesse. Denne type udstykning anbefales undtaget fra udstykningsforbud uanset grundstørrelser.

Nyt administrationsgrundlag
Fremover vil det være ved nye lokalplaner og ved udstykninger, at minimums grundstørrelsen på 2.000 m² implementeres. Det  betyder at der fremover vil blive givet byggetilladelse til sommerhuse på 15 pct (dog maksimalt 200 m²) uanset grundstørrelse. Disse administrative retningslinjer vil sikre en smidig og gennemskuelig administration.

Overordnet set skal der udarbejdes et administrationsgrundlag som indeholder følgende retningslinjer:

1. Eksisterende lokalplaner efterleves.
2. Der meddeles byggetilladelse til sommerhus samt tilhørende småbygninger på op 15 pct. af grundarealet dog maksimalt op til til 200 m² uanset grundstørrelse på selvstændige matrikler i sommerhusområder, hvor der allerede er eksisterende byggeri.
3. Der meddeles byggetilladelse til sommerhus samt tilhørende småbygninger på op til 15 pct. af grundarealet dog maksimalt op til 200 m² uanset grundstørrelse på selvstændige matrikler i sommerhusområder, hvor der allerede er eksisterende byggeri, der ansøges om at blive nedrevet, samtidig med at der der ansøges om at opføre af nyt sommerhus.
4. Der meddeles byggetilladelse til sommerhus samt tilhørende småbygninger på op til 15 pct. af grundarealet dog maksimalt op til 200 m² uanset grundstørrelse på ubebygget matrikler i eksisterende sommerhusområder.
5. Der meddeles byggetilladelse til lovlige enfamiliehuse i sommerhusområde efter bygningsreglementets bestemmelser. 
6. Der meddeles afslag på matrikulære ændringer af sommerhusgrunde, som vil resultere i grundstørrelser på under 2.000 m², undtagen ved offentlige eller almene interesser.
7. Der meddeles afslag på udstykning af sommerhusgrunde, hvis grundstørrelser eksklusiv eventuelt vejareal, bliver mindre end 2.000 m².