Det kommende lokalplanområde består af erhvervsområdet i Byplan 16 og Usserød Bryggeri i Lokalplan 122. I en del af Byplan 16-området ligger boliger side om side med både tung og let industri. I yderkanterne af lokalplanområdet ligger der mindre boligområder. Syd for erhvervsområdet i Byplan 16 ligger det gamle Usserød Bryggeri med sin egen selvstændige Lokalplan 122. Med vejadgang fra Kærvej og Holmevej, ligger der nogle få boliger og erhverv, der i dag sammen med renseanlægget kun delvist er med i lokalplanområdet.

En del af området indgår i det værdifulde kulturmiljø Fabriksbyen og flere bygninger i området er udpeget som bevaringsværdige, herunder flere ved Usserød Bryggeri. Området har generelt en særlig kulturhistorisk og grøn identitet, hvilket ikke altid opleves i lignende erhvervs- og industrikvarterer.

Lokalplanens formål

Det er administrationens vurdering, at det er mest hensigtsmæssigt at udarbejde en samlet lokalplan for områderne omfattet af Byplan 16 og Lokalplan 122, idet der kan sikres en større sammenhæng på tværs af området og for at sikre en helhedsorienteret løsning ift. støj og mulige fremtidige støjfølsomme arealanvendelser i området. En samlet lokalplan for området kan desuden bidrage til en bedre løsning på de trafikale udfordringer særligt omkring Usserød Bryggeri mellem Holmetoften og Kærvej, hvor vejen mellem er lukket af med et hegn og ved overkørslen fra Holmetoften til Usserød Kongevej. Ved Usserød Bryggeri er der desuden i dag meget parkering på et snævert areal.

Det foreslås, at den kommende lokalplan indeholder bestemmelser for erhvervsområdet med fokus på bl.a. miljøklasser, håndtering af boliger i erhvervsområdet og fremtidige forhold for renseanlægget. For boligområderne vil lokalplanen sikre, at områdes karakter og grønne udtryk bevares. Det foreslås, at lokalplanen skal muliggøre en omdannelse af Usserød Bryggeri til blandende byfunktioner i form af fx helårsboliger, kontor- og serviceerhverv, publikumsorienteret serviceerhverv og enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning og Kokkedalsvej 29 til boligformål. Det vil kun være muligt at ændre områdernes anvendelse til boligformål, hvis det viser sig muligt ift. nærheden til Norfors og de øvrige erhverv i området særligt ift. støj. Intentionen med ændringen af Usserød Bryggeri og Kokkedalsvej 29

er, at områderne kan være med til at skabe en bufferzone og blødere overgang mellem erhvervsområderne og de omkringliggende boligområder. Lokalplanen vil ikke ændre på den eksisterende lovlige anvendelse. Generelt vil den kommende lokalplan bidrage til at bevare områdets grønne og kulturhistoriske identitet. 

Se bilag 1 for Startredegørelse og bilag 2 for Stedsanalyse.

Intentioner og opmærksomhedspunkter til den videre planlægning

Administrationen foreslår, at der i det videre arbejde med lokalplanen særligt fokuseres på følgende opmærksomhedspunkter:

• Erhvervsområderne:

- At fastlægge en bebyggelsesprocent på op til 50 % og byggeri i op til 2 etager i overensstemmelse med den eksisterende kommuneplanramme

- At arbejde med muligheden for at inddele erhvervsområderne i mindre underområder i forhold til hvilke erhverv/miljøklasser, der kan placeres mest hensigtsmæssigt i lokalplanområdet.

- At arbejde med rammer for fremtidige forhold for de eksisterende boliger, der ligger iblandt erhvervet.

- At lokalplanen rummer mulighed for at Usserød rensningsanlæg kan ændre funktion og anvendelse i forhold til fremtidens behov.

• Boligområderne:

- At fastlægge en bebyggelsesprocent på op til 25 % og byggeri i en etage.

- At der for de mindre boligområder ved Holmetoften, Kokkedalsvej og Møllevej samt de boliger, der ligger med vejadgang fra Kærvej og Holmevej, fastsættes bestemmelser om anvendelsen til boligformål, som bestemmelser som bevarer områdets karakter og grønne udtryk.

• Kulturarv og arkitektur i erhvervsområder og omdannelsesområder:

At bevare og videreudvikle områdets særlige kulturhistoriske og grønne identitet gennem blandet andet:

- At fastsætte bestemmelser om materialer og farver i erhvervsområderne og omdannelsesområderne for at sikre en visuel sammenhængskraft i området.

- At styrke sammenhængen til det værdifulde kulturmiljø Fabriksbyen ved at udvide kulturmiljøet til også at indeholde Usserød Bryggeri samt ved at sikre rekreative og grønne forbindelser på tværs.

- At bevare og sikre nye grønne beplantningsbælter for at sikre den grønne identitet.

• Trafik og støj

- At sikre gode betingelser for trafikafviklingen særligt med fokus på, hvordan den kommende trafik og parkering ved Usserød Bryggeri og Kokkedalsvej 29 bedst kan afvikles. 

- At fastlægge i hvilken udstrækning det i forhold til støj vil være muligt at indplacere nye boliger i omdannelsesområderne med højde for de eksisterende erhvervs drift.

• Omdannelsesprojekter: At muliggøre en ændring i to områder:

- Usserød Bryggeri: Omdannelse fra erhverv til blandet bolig og erhverv

- Kokkedalsvej 29: Omdannelse fra erhverv til boliger

Hovedfokus vil være, at udvikling af Usserød Bryggeri og Kokkedalsvej 29 skal tilpasses områdets skala. Der skal bl.a. skabes en god overgang, hvad angår omfang og højder, mellem erhvervsområdet og de tilstødende boligområder. Administrationen foreslår, at der tages udgangspunkt i kommuneplanrammerne med en bebyggelsesprocent på op til 50 % og byggeri i op til 2 etager. Mulighederne for en yderligere fortætning og antal etager skal undersøges og fastlægges konkret ifm. udarbejdelsen af lokalplan.

Kommuneplan

Udvikling af Usserød Bryggeri og Kokkedalsvej 29 forudsætter kommuneplantillæg i forhold til ændringen fra ’erhvervsområde’ til hhv. ’blandet bolig- og erhvervsområde’ for Usserød Bryggeri og ’boligområde’ for Kokkedalsvej 29 og evt. i forhold til bebyggelsesprocent og antal etager. Der foreslås desuden et kommuneplantillæg, som udvider kulturmiljøet Fabriksbyen samt et mindre tillæg, der flytter en bolig fra et erhvervsområde til et tilstødende boligområde. Behovet for at opsætte en telemast i lokalplanområdet vil blive undersøgt i lokalplanudarbejdelsen i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer herfor.

Miljøvurdering

Den kommende lokalplan er, jf. lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter, omfattet af obligatorisk miljøvurdering.

Proces

Der arbejdes med følgende foreløbige tidsplan og inddragelse i processen med at udarbejde en lokalplan for området:

- Marts 2026: Politisk igangsætning af lokalplan og behandling af startredegørelse og gåtur i området

- Maj-juni 2026: Tidlig inddragelse

- Dialogmøde for erhvervsgrundejere og virksomheder i området

- Dialogmøde for boligområderne i området

- November-december 2026: Politisk behandling af forslag til lokalplan

- Januar-februar 2027: Offentlig høring og borgermøde ifm. høringsperioden

- Marts 2027: Behandling af høringssvar

- Maj-juni 2027: Politisk behandling af endelig vedtagelse af lokalplanen

Der kan blive behov for at lægge ekstra tid til tidsplanen ift. afklaringer og tilpasninger af omdannelsesprojekterne ved Usserød Bryggeri og Kokkedalsvej 29.