Kort om den almene boligsektor:

Almene boliger er ejet af en boligorganisation og drives non-profit. Boligerne er fordelt mellem flere afdelinger.

Huslejen er omkostningsbestemt og skal dække de årlige budgetterede driftsomkostninger (balanceleje). Afdelingerne skal som udgangspunkt hverken lave over- eller underskud. Sker det, skal sådanne afvikles over budget i efterfølgende regnskabsår. 

Det kommunale tilsyn med den almene boligsektor:

Hjørring Kommune skal som tilsynsmyndighed afholde et årligt styringsdialogmøde (SDM) med hver af de fire almene boligorganisationer (bilag 3). Styringsdialogmøderne er gennemført på administrativt niveau i efteråret 2025 med udgangspunkt i det seneste reviderede årsregnskab (2024).

I marts 2026 er det årlige visions- og strategimødemøde mellem boligorganisationerne og borgmestergruppen afholdt.

Revisors påtegning:

Årsregnskabet er aflagt med udgangspunkt i de fire boligafdelinger (502 boliger), der havde fuldt regnskabsår og selskabets erhvervslejemål. Med forbehold for organisationsbestyrelsens godkendelse, forsynede revisor regnskaberne for boligorganisationen og afdelingerne med en påtegning uden forbehold og fremhævelse af forhold. 

Revisor har påset, at der ikke sås at være tvivl om uomtvistelig sikkerhed for afdelingernes henlagte midler. 

I tillæg henledte revisor organisationsbestyrelsen på forskellige økonomiske opmærksomhedspunkter, der omfattede flere afdelinger.  

For afdelingerne 1925, 1951 og 1952 skal nævnes, at organisationsbestyrelsen valgte at aflægge årsregnskab 2024 i henhold til reglerne for fortsat drift. Revisor erklærede sig enig i vurderingen. 

Økonomi på organisationsniveau:

Årets underskud på 0,366 mio. kr. tilskrives merforbrug på flere konti og blev dækket af arbejdskapitalen.

Udvalgte nøgletal: 

• Egenkapital: Saldo forøget med 2,936 mio. kr. Nu 11.134 kr. pr. lejemålsenhed (LME) mod 6.076 kr. LME i 2023. 
• Arbejdskapital: Reduceret med 0,240 mio. kr. Saldo ca. 25 % af benchmark. 
• Dispositionsfond disponibel del: Saldo forøget med 2,947 mio. kr. Nu 8.671 kr. pr. LME mod 3.536 kr. LME i 2023. Primær årsag er en foreløbig bogføring af ekstraindtægt på +3,000 mio. kr. der forventes tilbageført til en eller flere afdelinger. Redegørelse til Hjørring Kommune afventer. Fratrukket ekstraindtægten viser prognosen fortsat en positiv udvikling.   
• Administrationsbidrag: Mindre fald ift. 2024 men fortsat til den høje side, vurderet ift. benchmark og sammenlignet med de tre andre boligorganisationer i Hjørring Kommune. 

Økonomi på afdelingsniveau:

På baggrund af regnskab 2024 ses afdelingerne 1925 Byhusene (Hjørring C. / 13 boliger) og 1952 (Vestlig del af Hjørring C./207 boliger) at være kritisk udfordret på negativt driftsresultat og negativt opsamlet resultat. 

De negative driftsresultater kan primært tilskrives ubalance på udgiftssiden på mellem 6 og 32 % ift. budget. På indtægtssiden ses en begrænset ubalance i negativ retning ift. budget. Modsat afdelinger i andre boligorganisationer, har der været beskedne ekstra renteindtægter af indestående henlagte midler.   

I lighed med afd. 1951 (Hjørring Vestby / 230 boliger) har de to afdelinger over de seneste år reduceret deres tilgodehavender på fraflyttere mærkbart. Men alle tre afdelinger er i kritisk til moderat grad stadig udfordret på tilgodehavender ved fraflyttere. Udgifter til yderligere afskrivning må forventes de kommende år. De tre afdelinger afskrev i 2024 0,950 mio. kr. af deres tilgodehavender og havde samlet udgifter til lejetab på små 2,000 mio. kr.    

Lejeledigheden blandt de tre afdelinger har frem til september 2025 været på niveau med 2024. I sidste kvartal af 2025 var udviklingen positiv og fra december 2025 til første kvartal 2026, har alle boliger været udlejet. 

De tre afdelingers samlede udgifter til lejetab forventes i 2025 at lande på 1,300 mio. kr., hvilket er 0,700 mio. kr. mindre end i 2024. Domea Hjørring har i høj grad bistået med at løfte opgaven med boliger til ukrainere, hvilket sandsynligvis har bidraget til den aktuelle positive udlejningssituation.   

Den fjerde boligafdeling, afd. 1932 (52 boliger ved Bispetorv) har siden ibrugtagning i 2014 haft meget begrænset ledighed. Derimod har afdelingen gennem flere år haft efterslæb på henlæggelser til vedligeholdelse. I budget for 2026 ses et tiltrængt løft af de årlige henlæggelser. Men niveauet skal fastholdes, hvis henlæggelserne skal på et tilfredsstillende niveau.

Øvrige opmærksomhedspunkter mv.:

Byrådet godkendte i maj 2025 skema B for 28 nye familieboliger i Lønstrup. Manglende godkendelse fra anden myndighed har forsinket byggeprocessen og boligerne forventes først færdig i 2027. 

Afdeling 1951 har i 2025 afsluttet et større moderniseringsarbejde til ca. 13,000 mio. kr., der bl.a. omfattede tagrenovering, nye vinduer og døre.  

Domea Hjørring er fortsat i dialog med Domea Hirtshals, Domea Åbybro og Skagen Ældreboligselskab om en eventuel fusion. Tidsperspektivet er ukendt og de beboerdemokratiske handlinger er ikke gennemført. Fusion mellem boligorganisationer forudsætter ikke kommunal godkendelse.