Rudersdal

Restaurant Jægerhytten – Valg af scenarie

13.07.00-Ø00-488956 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Ja

Opsummering v1

Spørgsmål

Skal Restaurant Jægerhytten fortsat bruges til restaurationsdrift?

Opsummering

Restaurant Jægerhytten står tom, og der skal besluttes, hvad der skal ske med ejendommen. Forvaltningen anbefaler genudlejning til restaurationsdrift.

Fordele

  • Fortsat indtægter fra leje
  • Bevarelse af lokal attraktion
  • Mulighed for at tiltrække nye erhvervsdrivende

Ulemper

  • Stråtag skal udskiftes for 500.000 kr.
  • Lejemålet kræver omfattende dokumentation
  • Lejer har indvendig vedligeholdelsespligt

Emneord

  • Erhverv
  • Økonomi
  • Byudvikling

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Resume

Restaurant Jægerhytten står pt. tom, og det skal besluttes, hvad der skal ske med ejendommen. Økonomiudvalget drøftede den 27. august 2025 mulighederne for den videre brug af Jægerhytten. Forvaltningen har arbejdet videre med tre af mulighederne; salg, socialøkonomisk virksomhed samt genudlejning. Forvaltningen anbefaler, at Jægerhytten udbydes til udlejning mhp. fortsat restaurantdrift. 
 
Sagen forelægges Økonomiudvalget til godkendelse. 

Sagsfremstilling

Restaurant Jægerhytten står i dag uden lejer og er efter overdragelsen fra den seneste lejer lukket af. Forvaltningen vurderer, at stedets fysiske rammer er klar til genudlejning. Indenfor en kortere årrække er det dog nødvendigt at udskifte en del af stråtaget, hvilket er anslået til en udgift på 500.000 kr.  
 
Forvaltningen har arbejdet videre med tre af de muligheder, der blev forelagt Økonomiudvalget den 27. august 2025, pkt. 11 (link). 
 
  1. Fortsat restaurationsdrift med genudbud af ny erhvervsaftale med fornyet drøftelse af forudsætningerne for udlejning 
  1. Ejendommen sælges 
  1. Etablering af socialøkonomisk virksomhed 
 
De tre muligheder er uddybet herunder.  
 
Forslag A - Fortsat restaurationsdrift 
Hvis der ønskes fortsat restaurationsdrift i Jægerhytten, foreslår forvaltningen, at der laves en udbudsperiode, som løber fra oktober 2025 til og to måneder frem, hvorefter materialet fra ansøgerne gennemgås.  
 
Interesserede kandidater skal fremsende følgende materiale for at komme i betragtning:  
  • Vision og forretningskoncept for stedet - herunder visioner for den daglige drift i forhold til: 
  • Bæredygtighed
  • Personale  
  • Eventuelle sociale tiltag  
  • Lejers CV og forudgående erfaring med restaurationsdrift
  • Dokumentation for økonomisk formåen, herunder:
    • At der ikke er gæld til det offentlige
    • Forretningsplan samt finansieringsplan
    • Dokumentation for opstartskapital
    • Dokumentation for tidligere selskaber og registreringer i cvr-registeret  
    • Anbefalinger fra eksterne samarbejdspartnere  
    • Dokumentation for at der kan opnås alkoholbevilling (kriterierne er, at ansøger skal være over 21 år og må ikke være umyndiggjort, at ansøger ikke må have gæld over 50.000 kr. til det offentlige, og at ansøger ikke må være dømt for forhold, der begrunder nærliggende fare for misbrug i forbindelse med erhvervet)
 
På baggrund af ovenstående kriterier indstilles de interesserede til Økonomiudvalgets udvælgelse primo 2026.  
 
Ift. økonomisk formåen, vil forvaltningen stille krav om væsentlig mere dokumentation end tidligere, herunder: 
  • At der ikke er gæld til det offentlige 
  • Forretningsplan samt finansieringsplan
  • Dokumentation for opstartskapital
  • Dokumentation for tidligere selskaber og registreringer i cvr-registeret 
  • Anbefalinger fra eksterne samarbejdspartnere 
 
Lejemålet udbydes på vilkår i henhold til vedlagte lejekontrakt, hvor de væsentligste principper er:  
  • Fast leje på 17.000 kr. pr. måned plus forbrug
  • Årlig lejeregulering med nettoprisindekset dog minimum 2 %  
  • 6 måneders leje i depositum  
  • Minimumsåbningstider torsdag - søndag kl. 12-20 i perioden fra påske til 1. oktober  
  • Lejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse af lejemålet  
  • Lejer har mulighed for at afstå lejemålet efter 5 år  
  • Lejer har ikke genindtrædelsesret
  • Lejer skal dokumentere, at vedkommende kan opnå og opretholde en alkoholbevilling 
 
Lejemålet er blevet markedslejevurderet i forbindelse med salgsvurderingen jf. nedenstående. Nordicals har vurderet, at en realistisk leje er 205.000 kr. pr. år, hvilket er lidt højere end den tidligere leje som var på 150.000 kr. pr. år. 
 
Der er allerede kommet flere henvendelser fra interesserede lejere. Det forventes derfor, at det vil være muligt at finde en ny lejer til lejemålet på ovennævnte vilkår.   
 
Forslag B – Salg af ejendommen 
Et salg af Jægerhytten vil kræve udarbejdelse af ny lokalplan, udmatrikulering, afklaring af ejendommens tekniske stand, samt at der skal findes en løsning i forhold til opbevaring af brugere der i dag har kajakker opbevaret på ejendommen. 
 
Ejendommen er salgsvurderet af erhvervsmægler i forhold til fortsat anvendelse til restaurant og har anslået en markedspris på ca. 2 mio. kr., som vil blive reguleret ned med prisen for udskiftning af stråtaget, såfremt det ikke udskiftes inden et salg.  Den lave pris afspejler ligeledes at ejendomme er beliggende et sted med vanskelige adgangsforhold.
 
Ønskes et salg af ejendommen, vil forvaltningen udarbejde en salgssag mhp. forelæggelse for Økonomiudvalget med forslag til udmatrikulering.  
 
Da ejendommen er bevaringsværdig i kategori 2 og beliggende i Natura2000-område er ejendommen behæftet med en række begrænsninger. Processen i forhold til et salg forventes at tage længere tid, og det er ikke forventeligt, at der kan ske genåbning til Påsken 2026 for en køber.  
 
Forvaltningen har endvidere vurderet muligheden for et salg til anden anvendelse. Det vurderes, at det vil være meget svært at ændre anvendelsen af ejendommen til fx privat beboelse og derved opnå en højere pris. Det vil bl.a. også være meget vanskeligt at etablere en direkte adgangsvej til ejendommen gennem skoven, ligesom der skal udarbejdes en ny fredning. 
 
Forslag C - Etablering af socialøkonomisk virksomhed 
For at kunne drive en socialøkonomisk virksomhed er der en række kriterier, der skal opfyldes. Kriterierne er beskrevet i Lov om registrerede socialøkonomiske virksomheder (link). Helt generelt skal virksomheden have et klart defineret socialt formål og være inddragende og ansvarlig i sit virke.  
 
Forvaltningen (Socialområdet og Kulturområdet) har tidligere afdækket behovet for socialøkonomiske virksomheder, hvor det har vist sig, at der forudsættes et betydeligt driftstilskud til lønninger og løbende drift, medmindre der er et meget stort kundegrundlag for stedet. Det betydelige driftstilskud betyder, at det også må forventes, at lejeindtægten for stedet vil være betydelig lavere end ved almindelig erhvervsudlejning.  
 
Kommunen har allerede i dag en café beliggende i Ebberød, der drives som et tilbud til borgere i beskyttet beskæftigelse. Socialområdet fremhæver, at cafeens beliggenhed, som en del af de øvrige værksteder, er en del af forudsætningen for driften.  
 
Det er på baggrund af tidligere undersøgelser den samlede forvaltnings vurdering, at Jægerhytten ikke er egnet til at drive som socialøkonomisk virksomhed. Det skyldes bl.a. beliggenheden i skoven, hvor adgangsforholdene kan være en udfordring, ligesom kundegrundlaget varierer en del over året.  
 
Hvis anvendelsen af ejendommen ændres til socialøkonomisk virksomhed, vil det også ændre de økonomiske forudsætningerne for ejendommen, da der i dag arbejdes med et balanceprincip, hvor indtægterne fra udlejning i udgangspunktet dækker udgifterne til vedligehold. Hvis der ikke genereres indtægter fra udlejning, og ejendommen fortsat skal være i kommunens bygningsportefølje, skal der afsættes midler til det løbende vedligehold samt til drift af bygningen, afhængig af anvendelse.  
 
Forvaltningen kan samlet set derfor ikke anbefale, at der etableres en socialøkonomisk virksomhed i ejendommen.
 
Forvaltningens anbefaling 
Forvaltningen anbefaler, at der arbejdes videre med udlejning af lejemålet under de beskrevne vilkår. Det er forvaltningens vurdering, at der er interesse for at leje ejendommen, da der er modtaget flere henvendelser fra forskellige interesserede, som er klar til at genåbne stedet.   

Indstilling

Direktionen foreslår,
  1. at der fortsat sker restaurationsdrift (Mulighed A) i Jægerhytten, og
  2. at driften udbydes på de i sagen beskrevne vilkår. 

Beslutning

Økonomiudvalget tiltræder direktionens forslag med 7 stemmer for (Det Konservative Folkeparti, Lokalisten, SF, Enhedslisten, Radikale Venstre og Socialdemokratiet) og 2 stemmer imod (Venstre).
 

Er du enig eller uenig?

22 items
  • Lydfiler null
  • Ressourcer null
  • Felter 1 items
    1. 6 items
      • Navn ""
      • Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <div><h3>Resume</h3> <span class='resume'><div><div><span>Restaurant Jægerhytten står pt. tom, og det skal besluttes, hvad der skal ske med ejendommen. Økonomiudvalget drøftede den 27. august 2025 mulighederne for den videre brug af Jægerhytten. Forvaltningen har arbejdet videre med tre af mulighederne; salg, socialøkonomisk virksomhed samt genudlejning. Forvaltningen anbefaler, at Jægerhytten udbydes til udlejning mhp. fortsat restaurantdrift.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Sagen forelægges Økonomiudvalget til godkendelse.</span><span> </span></div></div></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><div><div><div><span>Restaurant Jægerhytten står i dag uden lejer og er efter overdragelsen fra den seneste lejer lukket af. Forvaltningen vurderer, at stedets fysiske rammer er klar til genudlejning. Indenfor en kortere årrække er det dog nødvendigt at udskifte en del af stråtaget, hvilket er anslået til en udgift på 500.000 kr. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen har arbejdet videre med tre af de muligheder, der blev forelagt Økonomiudvalget den 27. august 2025, pkt. 11 (</span><a href="https://dagsordener.rudersdal.dk/vis?Referat-Oekonomiudvalget-d.27-08-2025-kl.08.00&id=28723512-e16d-4f24-b5ff-478490d1ed25" target="_blank"><span><span>link</span></span></a><span>).</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><ol style="list-style-type: upper-alpha;" start="1"><li><div><span>Fortsat restaurationsdrift med genudbud af ny erhvervsaftale med fornyet drøftelse af forudsætningerne for udlejning</span><span> </span></div></li></ol></div><div><ol style="list-style-type: upper-alpha;" start="2"><li><div><span>Ejendommen sælges</span><span> </span></div></li></ol></div><div><ol style="list-style-type: upper-alpha;" start="3"><li><div><span>Etablering af socialøkonomisk virksomhed</span><span> </span></div></li></ol></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>De tre muligheder er uddybet herunder. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Forslag A - Fortsat restaurationsdrift</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Hvis der ønskes fortsat restaurationsdrift i Jægerhytten, foreslår forvaltningen, at der laves en udbudsperiode, som løber fra oktober 2025 til og to måneder frem, hvorefter materialet fra ansøgerne gennemgås. </span><span> </span></div></div></div><div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Interesserede kandidater skal fremsende følgende materiale for at komme i betragtning: </span><span> </span></div></div><div><ul><li><span>Vision og forretningskoncept for stedet - herunder visioner for den daglige drift i forhold til: </span></li><li><span>Bæredygtighed</span></li><li><span>Personale </span><span> </span></li><li><span>Eventuelle sociale tiltag </span><span> </span></li><li><span>Lejers CV og forudgående erfaring med restaurationsdrift</span></li><li><span>Dokumentation for økonomisk formåen, herunder:</span><ul><li><span>At der ikke er gæld til det offentlige</span></li><li><span>Forretningsplan samt finansieringsplan</span></li><li><span>Dokumentation for opstartskapital</span></li><li><span>Dokumentation for tidligere selskaber og registreringer i cvr-registeret </span><span> </span></li><li><span>Anbefalinger fra eksterne samarbejdspartnere </span><span> </span></li><li><span>Dokumentation for at der kan opnås alkoholbevilling </span>(kriterierne er, at ansøger skal være over 21 år og må ikke være umyndiggjort, at ansøger ikke må have gæld over 50.000 kr. til det offentlige, og at ansøger ikke må være dømt for forhold, der begrunder nærliggende fare for misbrug i forbindelse med erhvervet)</li></ul></li></ul></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>På baggrund af ovenstående kriterier indstilles de interesserede til Økonomiudvalgets udvælgelse primo 2026. </span><span> </span></div></div><div><div> </div><div>Ift. økonomisk formåen, vil forvaltningen stille krav om væsentlig mere dokumentation end tidligere, herunder: </div><ul><li>At der ikke er gæld til det offentlige </li><li>Forretningsplan samt finansieringsplan</li><li>Dokumentation for opstartskapital</li><li>Dokumentation for tidligere selskaber og registreringer i cvr-registeret </li><li>Anbefalinger fra eksterne samarbejdspartnere </li></ul></div><div><div> </div><div><span>Lejemålet udbydes på vilkår i henhold til vedlagte lejekontrakt, hvor de væsentligste principper er: </span><span> </span></div></div></div><div><div><ul><li><span>Fast leje på 17.000 kr. pr. måned plus forbrug</span></li><li><span>Årlig lejeregulering med nettoprisindekset dog minimum 2 % </span><span> </span></li><li><span>6 måneders leje i depositum </span><span> </span></li><li><span>Minimumsåbningstider torsdag - søndag kl. 12-20 i perioden fra påske til 1. oktober </span><span> </span></li><li><span>Lejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse af lejemålet </span><span> </span></li><li><span>Lejer har mulighed for at afstå lejemålet efter 5 år </span><span> </span></li><li><span>Lejer har ikke genindtrædelsesret</span></li><li><span>Lejer skal dokumentere, at vedkommende kan opnå og opretholde en alkoholbevilling</span><span> </span></li></ul></div><div><div> </div><div><span>Lejemålet er blevet markedslejevurderet i forbindelse med salgsvurderingen jf. nedenstående. Nordicals har vurderet, at en realistisk leje er 205.000 kr. pr. år, hvilket er lidt højere end den tidligere leje som var på 150.000 kr. pr. år.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Der er allerede kommet flere henvendelser fra interesserede lejere. Det forventes derfor, at det vil være muligt at finde en ny lejer til lejemålet på ovennævnte vilkår.  </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Forslag B – Salg af ejendommen</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Et salg af Jægerhytten vil kræve udarbejdelse af ny lokalplan, udmatrikulering, afklaring af ejendommens tekniske stand, samt at der skal findes en løsning i forhold til opbevaring af brugere der i dag har kajakker opbevaret på ejendommen. </span></div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Ejendommen er salgsvurderet af erhvervsmægler i forhold til fortsat anvendelse til restaurant og har anslået en markedspris på ca. 2 mio. kr., som vil blive reguleret ned med prisen for udskiftning af stråtaget, såfremt det ikke udskiftes inden et salg.  Den lave pris afspejler ligeledes at ejendomme er beliggende et sted med vanskelige adgangsforhold.</span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Ønskes et salg af ejendommen, vil forvaltningen udarbejde en salgssag mhp. forelæggelse for Økonomiudvalget med forslag til udmatrikulering. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div></div><div><div><span>Da ejendommen er bevaringsværdig i kategori 2 og beliggende i Natura2000-område er ejendommen behæftet med en række begrænsninger. Processen i forhold til et salg forventes at tage længere tid, og det er ikke forventeligt, at der kan ske genåbning til Påsken 2026 for en køber. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen har endvidere vurderet muligheden for et salg til anden anvendelse. Det vurderes, at det vil være meget svært at ændre anvendelsen af ejendommen til fx privat beboelse og derved opnå en højere pris. Det vil bl.a. også være meget vanskeligt at etablere en direkte adgangsvej til ejendommen gennem skoven, ligesom der skal udarbejdes en ny fredning. </span></div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Forslag C - Etablering af socialøkonomisk virksomhed</span></em><span> </span></div></div><div><div><span>For at kunne drive en socialøkonomisk virksomhed er der en række kriterier, der skal opfyldes. Kriterierne er beskrevet i Lov om registrerede socialøkonomiske virksomheder (</span><a href="https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2014/711" target="_blank"><span><span>link</span></span></a><span>). Helt generelt skal virksomheden have et klart defineret socialt formål og være inddragende og ansvarlig i sit virke. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen (Socialområdet og Kulturområdet) har tidligere afdækket behovet for socialøkonomiske virksomheder, hvor det har vist sig, at der forudsættes et betydeligt driftstilskud til lønninger og løbende drift, medmindre der er et meget stort kundegrundlag for stedet. Det betydelige driftstilskud betyder, at det også må forventes, at lejeindtægten for stedet vil være betydelig lavere end ved almindelig erhvervsudlejning. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Kommunen har allerede i dag en café beliggende i Ebberød, der drives som et tilbud til borgere i beskyttet beskæftigelse. Socialområdet fremhæver, at cafeens beliggenhed, som en del af de øvrige værksteder, er en del af forudsætningen for driften. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Det er på baggrund af tidligere undersøgelser den samlede forvaltnings vurdering, at Jægerhytten ikke er egnet til at drive som socialøkonomisk virksomhed. Det skyldes bl.a. beliggenheden i skoven, hvor adgangsforholdene kan være en udfordring, ligesom kundegrundlaget varierer en del over året. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Hvis anvendelsen af ejendommen ændres til socialøkonomisk virksomhed, vil det også ændre de økonomiske forudsætningerne for ejendommen, da der i dag arbejdes med et balanceprincip, hvor indtægterne fra udlejning i udgangspunktet dækker udgifterne til vedligehold. Hvis der ikke genereres indtægter fra udlejning, og ejendommen fortsat skal være i kommunens bygningsportefølje, skal der afsættes midler til det løbende vedligehold samt til drift af bygningen, afhængig af anvendelse. </span><span> </span></div><div> </div><div><span><span>Forvaltningen kan samlet set derfor ikke anbefale, at der etableres en socialøkonomisk virksomhed i ejendommen.</span></span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Forvaltningens anbefaling</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Forvaltningen anbefaler, at der arbejdes videre med udlejning af lejemålet under de beskrevne vilkår. Det er forvaltningens vurdering, at der er interesse for at leje ejendommen, da der er modtaget flere henvendelser fra forskellige interesserede, som er klar til at genåbne stedet.  </span><span> </span></div></div></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><div><span>Direktionen foreslår, </span></div><ol><li><span>at der fortsat sker restaurationsdrift (Mulighed A) i Jægerhytten, og</span></li><li><span>at driften udbydes på de i sagen beskrevne vilkår. </span></li></ol></span> <h3>Beslutning</h3> <span><div>Økonomiudvalget tiltræder direktionens forslag med 7 stemmer for (Det Konservative Folkeparti, Lokalisten, SF, Enhedslisten, Radikale Venstre og Socialdemokratiet) og 2 stemmer imod (Venstre).</div><div> </div></span> </div> </div></div>"
      • Tekst null
      • Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
      • Link "https://dagsordener.rudersdal.dk/Vis/Pdf/bilag/79c452ef-4f66-4157-ac7e-bb2ba2325696"
      • DocumentId "79c452ef-4f66-4157-ac7e-bb2ba2325696"
  • Presentations null
  • ItemDecision null
  • SagsNummer "13.07.00-Ø00-488956"
  • Navn "Restaurant Jægerhytten – Valg af scenarie"
  • Punktnummer "8"
  • Bilag 0 items
    1. Documents null
    2. Id "0e9f7736-f7bc-4545-9cae-6b61dd0e7223"
    3. IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
    4. CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
    5. AgendaUid "2c430b7c-3dd1-4708-b8dc-7e55626dccae"
    6. Number "8"
    7. Sorting 8
    8. IsOpen false
    9. CaseNumber "13.07.00-Ø00-488956"
    10. SourceId null
    11. Caption "Restaurant Jægerhytten – Valg af scenarie"
    12. CasePresentationUid null
    13. ExternalAgendaItemAttendees 0 items