Rudersdal

Godkendelse af skema A renovering – Søllerød Almene Boligselskab, Nærumvænge

00.22.00-P35-492389 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Ja

Opsummering v1

Spørgsmål

Bør kommunen godkende skema A for renovering af Søllerød Almene Boligselskab, Nærumvænge?

Opsummering

Søllerød Almene Boligselskab søger godkendelse af skema A for en støttet renovering af Nærumvænge, der er budgetteret til 187.445.874 kr. Renoveringen omfatter udskiftning af vand-, afløbs-, varme- og kloakrør samt installation af individuelle vandmålere. Projektet finansieres gennem realkreditlån, forsikringssager, henlæggelser, egen trækningsret, fællespuljebidrag og kapitaltilførsel. Lejen forventes at stige med 14,03%.

Fordele

  • Forbedret boligkvalitet
  • Reduktion af energiforbrug
  • Bedre sundhedssikkerhed

Ulemper

  • Høj lejestigning
  • Lang renoveringsperiode
  • Økonomisk byrde for beboere

Emneord

  • Bolig
  • Økonomi
  • Sundhed

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Resume

Søllerød Almene Boligselskab, Nærumvænge afd. 2, Nærum Vænge 1-95, 4-176, Fyrrevejen 1-79, 2-70, Skodsborgvej 276-294 m.fl., ansøger om godkendelse af skema A i forbindelse med en støttet renovering budgetteret til 187.445.874 kr. med optagelse af realkreditlån, uden kommunal garanti, kapitaltilførsel, og forhøjelse af lejen med 14,03 %. 
 
Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til godkendelse. 

Sagsfremstilling

Kommunalbestyrelsen har den 3. september 2025 godkendt call in-sagen. Call-in sagen blev af øverste myndighed besluttet den 12. marts 2025, idet afdelingens godkendelse ikke kunne opnås, jf. almenboliglovens § 37, stk. 4. Den politiske godkendelse er den 5. september 2025 sendt til Social- og Boligstyrelsen jf. almenboligloven § 37, stk. 7 efter anvisning fra Social- og Boligministeriet. Boligstyrelsen har bekræftet modtagelsen. Forvaltningen har talt med ministeriet, der har oplyst, at der ikke foretages yderligere, da sagen blot skal indberettet til ministeriet i henhold til almenboligloven.
 
Nærumvænge er opført 1949/1961 med 340 familieboliger og et bruttoareal på 31.618 m2. 
 
Afdelingen har i flere år haft alvorlige problemer med skader på vand-, afløb-, varme- og kloakrør, et højt energiforbrug og strafudgifter til forsyningsselskabet. Alene de seneste to år på over 1,7 mio. kr. til akutte reparationer, hvortil forsikringen kun har dækket en mindre del.  
 
Kloak 
Kloaksystemet er i så dårlig stand, at der gentagne gange er sket kollaps med opstuvning af kloakvand i beboernes afløb. Skaderne er udbedret løbende, men tilstanden kræver en samlet indsats. Renoveringen udføres med strømpeforing, og hvor dette ikke er teknisk muligt udskiftes rørene.  
 
Varmeanlæg
Rørenes alder og manglende isolering gør det vanskeligt at opretholde tilstrækkeligt tryk og temperatur, især i de yderste rækkehuse. Dette har medført energispild og tekniske driftsudfordringer. Rørene udskiftes og isoleres iht. gældende standarder.  
 
Vandinstallationer
I januar 2025 påviste en undersøgelse fra Dansk Drikkevands Kontrol høje koncentrationer af bestemte Legionella-typer i ledningsnettet. Koncentrationerne udgør en sundhedsrisiko og understreger det akutte behov for renovering af brugsvandsinstallationerne. Brugsvandsrør til både koldt og varmt vand udskiftes. Der opsættes samtidig lovpligtige, individuelle vandmålere i hver bolig.  
 
Afløbsinstallationer 
De eksisterende støbejernsfaldstammer er stærkt nedslidte og i meget dårlig stand, hvilket øger risikoen for lækager og følgeskader. Alle afløbsinstallationer udskiftes, herunder faldstammer fra køkkenvaske, håndvaske, bad, gulvafløb og toiletter.  
 
Enkelte boliger har udskiftet rør og afløb ifm. renovering af køkken og bad, som råderetsarbejder. Disse installationer udskiftes ikke som led i projektet. 
 
Renoveringen forventes at forbedre afkølingen i fjernvarmesystemet og reducere varmetab, hvilket forventes at give en positiv effekt på de samlede energiudgifter for beboerne. Derudover opsættes individuelle vandmålere, som kan give beboerne større bevidsthed om forbrug og dermed mulighed for besparelser. Tiltagene vil samtidig bidrage til en mere stabil forsyning af varmt vand og varme for alle beboerne. 
 
Genhusning forventes at blive relevant for særlige sårbare beboere.  
 
Renoveringsprojektet planlægges udbudt ultimo 2026/primo 2027. Skema B forventes indsendt til kommunen medio/ultimo 2027. Renoveringen vil vare 18-20 måneder. 
 
Økonomisk overslag og finansiering  
Anlægsbudgettet, som blev behandlet på afdelings- og repræsentantskabsmødet, indeholdt en samlet anskaffelsessum på 146.000.000 kr. Ved en efterfølgende gennemgang af budgettet blev der konstateret en tastefejl i kloakposten, som var underbudgetteret med ca. 10.000.000 kr. Efter repræsentantskabsmødet har Landsbyggefonden givet endeligt tilsagn til driftsstøtte på 23.000.000 kr. Driftsstøtten i kombination med fritagelse for pligtmæssige bidrag, fælles puljebidrag og kapitaltilførsel via 5-delsordningen, har gjort det muligt at finansiere kloakudgiften. De pligtmæssige bidrag er et lovpligtigt bidrag, der betales af de almene boligorganisationer til Landsbyggefonden for at sikre en fælles økonomisk ressource til forbedring og vedligeholdelse.
 
Samlet anskaffelsessum er 187.445.847 kr. med 14,03 % i lejestigning. 
 
Den samlede finansiering af renoveringsprojektet er sammensat på følgende måde:  
Realkreditlån, Nykredit156.440.537 kr. 
Forsikringssag, kloak    3.306.537 kr. 
Henlæggelser    
6.898.800 kr. 
Egen trækningsret  13.000.000 kr. 
Fællespuljebidrag    6.800.000 kr. 
Kapitaltilførsel    
1.000.000 kr.  
I alt187.445.847 kr. 
 
Forsikringsselskabet har som følge af de omfattende skader på kloaksystemet udbetalt et engangsbeløb til afdelingen som kompensation. 
 
Landsbyggefonden har den 14. november 2024 meddelt, at der er behov for kapitaltilførsel i form af en 5-delsordning. Kommunens andel udgør 1/5, 200.000 kr. Når der er behov for denne ordning, skal det ses som et økonomisk løft til afdelingen, og kommunens andel forventes først at blive opkrævet af Landsbyfonden efter godkendelse af skema B. Boligorganisationen bidrager med 1/5, 200.000 kr., realkreditinstituttet med 1/5, 200.000 kr. og Landsbyggefonden med 2/5, 400.000 kr.
 
Nykredit har den 22. juli 2025 skriftligt oplyst, at der ikke skal stilles en kommunal garanti. Den årlige ydelse på realkreditlånet udgør 9.386.432 kr. og finansieres ved en huslejestigning på 3.961.732 kr., frigjorte midler som følge af indfrielse af eksisterende lån på 1.824.700 kr., bortfald af pligtmæssigt bidrag på 2.100.000 kr., samt nedsættelse af henlæggelserne på 1.500.000 kr.   
 
Boligorganisation er som byggeherre selv ansvarlig for byggestyring af renoveringsprojektet. Ansvaret ligger hos selskabsbestyrelsen, som er juridisk og økonomisk ansvarlig for projektet, og skal sikre, at der foretages den rette projektering og drift i forbindelse med renoveringen. Stiger det samlede anlægsbudget vil det ene og alene være selvskabsbestyrelsen ansvar eventuelt med bistand fra Landsbyggefonden. Kapitaltilførslen er fastlagt, og vil ikke ændre sig i forbindelse med renoveringssagen. Kommunen er kun økonomisk forpligtet til at bidrage med 1/5, 200.000 kr.
 
Det nuværende lejeniveau udgør gennemsnitligt 893 kr. pr. m2. Efter afsluttet renovering vil lejen være 1.019 kr. pr. m2, der er en stigning på 125 kr. pr. m2 svarende til 14,03 %. 
 
Optagelse af lån og lejeforhøjelser på 5 % eller mere skal godkendes af kommunen, inden det kan iværksættes. 
 
Det er forvaltningens vurdering, at det ansøgte er nødvendigt for, at fastholde gode og velfungerende boliger, der samtidig er tidssvarende og konkurrencedygtige over en bred kreds af boligsøgende. Det er forvaltningen vurdering, at lejen efter lejeforhøjelsen fortsat vil være rimelig og attraktiv for boliger af denne stand og type. 
 
Forvaltningen vurderer, at optagelse af realkreditlån kan godkendes, jf. almenboliglovens § 29, stk. 1, lejeforhøjelsen kan godkendes, jf. driftsbekendtgørelsens § 79, stk. 4 og kapitaltilførsel, jf. almenboliglovens § 92, stk. 1.

Indstilling

Direktionen foreslår,
 
1) at der gives skema A tilsagn til renoveringen inkl. lejeforhøjelse,
2) at afdelingen kan optage realkreditbelåning, og 
3) at kommunen meddeler tilsagn til en 5-delsordning angående lån på 200.000 kr.

Beslutning

ARKITEKTUR- OG BYPLANUDVALGET tiltræder Direktionens forslag.

Er du enig eller uenig?

22 items
  • Lydfiler null
  • Ressourcer null
  • Felter 1 items
    1. 6 items
      • Navn ""
      • Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <div><h3>Resume</h3> <span class='resume'><div>Søllerød Almene Boligselskab, Nærumvænge afd. 2, Nærum Vænge 1-95, 4-176, Fyrrevejen 1-79, 2-70, Skodsborgvej 276-294 m.fl., ansøger om godkendelse af skema A i forbindelse med en støttet renovering budgetteret til 187.445.874 kr. med optagelse af realkreditlån, uden kommunal garanti, kapitaltilførsel, og forhøjelse af lejen med 14,03 %. </div><div> </div><div>Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til godkendelse. </div></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><div>Kommunalbestyrelsen har den 3. september 2025 godkendt call in-sagen. Call-in sagen blev af øverste myndighed besluttet den 12. marts 2025, idet afdelingens godkendelse ikke kunne opnås, jf. almenboliglovens § 37, stk. 4. Den politiske godkendelse er den 5. september 2025 sendt til Social- og Boligstyrelsen jf. almenboligloven § 37, stk. 7 efter anvisning fra Social- og Boligministeriet. Boligstyrelsen har bekræftet modtagelsen. Forvaltningen har talt med ministeriet, der har oplyst, at der ikke foretages yderligere, da sagen blot skal indberettet til ministeriet i henhold til almenboligloven.</div><div> </div><div>Nærumvænge er opført 1949/1961 med 340 familieboliger og et bruttoareal på 31.618 m2. </div><div> </div><div>Afdelingen har i flere år haft alvorlige problemer med skader på vand-, afløb-, varme- og kloakrør, et højt energiforbrug og strafudgifter til forsyningsselskabet. Alene de seneste to år på over 1,7 mio. kr. til akutte reparationer, hvortil forsikringen kun har dækket en mindre del.  </div><div> </div><div><em>Kloak</em> </div><div>Kloaksystemet er i så dårlig stand, at der gentagne gange er sket kollaps med opstuvning af kloakvand i beboernes afløb. Skaderne er udbedret løbende, men tilstanden kræver en samlet indsats. Renoveringen udføres med strømpeforing, og hvor dette ikke er teknisk muligt udskiftes rørene.  </div><div> </div><div><em>Varmeanlæg</em></div><div>Rørenes alder og manglende isolering gør det vanskeligt at opretholde tilstrækkeligt tryk og temperatur, især i de yderste rækkehuse. Dette har medført energispild og tekniske driftsudfordringer. Rørene udskiftes og isoleres iht. gældende standarder.  </div><div> </div><div><em>Vandinstallationer </em></div><div>I januar 2025 påviste en undersøgelse fra Dansk Drikkevands Kontrol høje koncentrationer af bestemte Legionella-typer i ledningsnettet. Koncentrationerne udgør en sundhedsrisiko og understreger det akutte behov for renovering af brugsvandsinstallationerne. Brugsvandsrør til både koldt og varmt vand udskiftes. Der opsættes samtidig lovpligtige, individuelle vandmålere i hver bolig.  </div><div> </div><div><em>Afløbsinstallationer </em></div><div>De eksisterende støbejernsfaldstammer er stærkt nedslidte og i meget dårlig stand, hvilket øger risikoen for lækager og følgeskader. Alle afløbsinstallationer udskiftes, herunder faldstammer fra køkkenvaske, håndvaske, bad, gulvafløb og toiletter.  </div><div> </div><div>Enkelte boliger har udskiftet rør og afløb ifm. renovering af køkken og bad, som råderetsarbejder. Disse installationer udskiftes ikke som led i projektet. </div><div> </div><div>Renoveringen forventes at forbedre afkølingen i fjernvarmesystemet og reducere varmetab, hvilket forventes at give en positiv effekt på de samlede energiudgifter for beboerne. Derudover opsættes individuelle vandmålere, som kan give beboerne større bevidsthed om forbrug og dermed mulighed for besparelser. Tiltagene vil samtidig bidrage til en mere stabil forsyning af varmt vand og varme for alle beboerne. </div><div> </div><div>Genhusning forventes at blive relevant for særlige sårbare beboere.  </div><div> </div><div>Renoveringsprojektet planlægges udbudt ultimo 2026/primo 2027. Skema B forventes indsendt til kommunen medio/ultimo 2027. Renoveringen vil vare 18-20 måneder. </div><div> </div><div><em>Økonomisk overslag og finansiering  </em></div><div>Anlægsbudgettet, som blev behandlet på afdelings- og repræsentantskabsmødet, indeholdt en samlet anskaffelsessum på 146.000.000 kr. Ved en efterfølgende gennemgang af budgettet blev der konstateret en tastefejl i kloakposten, som var underbudgetteret med ca. 10.000.000 kr. Efter repræsentantskabsmødet har Landsbyggefonden givet endeligt tilsagn til driftsstøtte på 23.000.000 kr. Driftsstøtten i kombination med fritagelse for pligtmæssige bidrag, fælles puljebidrag og kapitaltilførsel via 5-delsordningen, har gjort det muligt at finansiere kloakudgiften. De pligtmæssige bidrag er et lovpligtigt bidrag, der betales af de almene boligorganisationer til Landsbyggefonden for at sikre en fælles økonomisk ressource til forbedring og vedligeholdelse.</div><div> </div><div>Samlet anskaffelsessum er 187.445.847 kr. med 14,03 % i lejestigning. </div><div> </div><div>Den samlede finansiering af renoveringsprojektet er sammensat på følgende måde:  </div><table border="1"><colgroup><col><col></colgroup><tbody><tr style=""><td>Realkreditlån, Nykredit</td><td>156.440.537 kr. </td></tr><tr style=""><td>Forsikringssag, kloak    </td><td>3.306.537 kr. </td></tr><tr style=""><td>Henlæggelser    </td><td><div>6.898.800 kr. </div></td></tr><tr style=""><td>Egen trækningsret  </td><td>13.000.000 kr. </td></tr><tr style=""><td>Fællespuljebidrag    </td><td>6.800.000 kr. </td></tr><tr style=""><td>Kapitaltilførsel    </td><td><div>1.000.000 kr.  </div></td></tr><tr style=""><td>I alt</td><td>187.445.847 kr. </td></tr></tbody></table><div> </div><div>Forsikringsselskabet har som følge af de omfattende skader på kloaksystemet udbetalt et engangsbeløb til afdelingen som kompensation. </div><div> </div><div>Landsbyggefonden har den 14. november 2024 meddelt, at der er behov for kapitaltilførsel i form af en 5-delsordning. Kommunens andel udgør 1/5, 200.000 kr. Når der er behov for denne ordning, skal det ses som et økonomisk løft til afdelingen, og kommunens andel forventes først at blive opkrævet af Landsbyfonden efter godkendelse af skema B. Boligorganisationen bidrager med 1/5, 200.000 kr., realkreditinstituttet med 1/5, 200.000 kr. og Landsbyggefonden med 2/5, 400.000 kr.</div><div> </div><div>Nykredit har den 22. juli 2025 skriftligt oplyst, at der ikke skal stilles en kommunal garanti. Den årlige ydelse på realkreditlånet udgør 9.386.432 kr. og finansieres ved en huslejestigning på 3.961.732 kr., frigjorte midler som følge af indfrielse af eksisterende lån på 1.824.700 kr., bortfald af pligtmæssigt bidrag på 2.100.000 kr., samt nedsættelse af henlæggelserne på 1.500.000 kr.   </div><div> </div><div>Boligorganisation er som byggeherre selv ansvarlig for byggestyring af renoveringsprojektet. Ansvaret ligger hos selskabsbestyrelsen, som er juridisk og økonomisk ansvarlig for projektet, og skal sikre, at der foretages den rette projektering og drift i forbindelse med renoveringen. Stiger det samlede anlægsbudget vil det ene og alene være selvskabsbestyrelsen ansvar eventuelt med bistand fra Landsbyggefonden. Kapitaltilførslen er fastlagt, og vil ikke ændre sig i forbindelse med renoveringssagen. Kommunen er kun økonomisk forpligtet til at bidrage med 1/5, 200.000 kr.</div><div> </div><div>Det nuværende lejeniveau udgør gennemsnitligt 893 kr. pr. m2. Efter afsluttet renovering vil lejen være 1.019 kr. pr. m2, der er en stigning på 125 kr. pr. m2 svarende til 14,03 %. </div><div> </div><div>Optagelse af lån og lejeforhøjelser på 5 % eller mere skal godkendes af kommunen, inden det kan iværksættes. </div><div> </div><div>Det er forvaltningens vurdering, at det ansøgte er nødvendigt for, at fastholde gode og velfungerende boliger, der samtidig er tidssvarende og konkurrencedygtige over en bred kreds af boligsøgende. Det er forvaltningen vurdering, at lejen efter lejeforhøjelsen fortsat vil være rimelig og attraktiv for boliger af denne stand og type. </div><div> </div><div>Forvaltningen vurderer, at optagelse af realkreditlån kan godkendes, jf. almenboliglovens § 29, stk. 1, lejeforhøjelsen kan godkendes, jf. driftsbekendtgørelsens § 79, stk. 4 og kapitaltilførsel, jf. almenboliglovens § 92, stk. 1.</div></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><div>Direktionen foreslår,</div><div> </div><div>1) at der gives skema A tilsagn til renoveringen inkl. lejeforhøjelse,</div><div>2) at afdelingen kan optage realkreditbelåning, og </div><div>3) at kommunen meddeler tilsagn til en 5-delsordning angående lån på 200.000 kr.</div></span> <h3>Beslutning</h3> <span><div>ARKITEKTUR- OG BYPLANUDVALGET tiltræder Direktionens forslag.</div></span> </div> </div></div>"
      • Tekst null
      • Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
      • Link "https://dagsordener.rudersdal.dk/Vis/Pdf/bilag/8debeaa9-4464-4221-a1ad-dd0ce1d9378e"
      • DocumentId "8debeaa9-4464-4221-a1ad-dd0ce1d9378e"
  • Presentations null
  • ItemDecision null
  • SagsNummer "00.22.00-P35-492389"
  • Navn "Godkendelse af skema A renovering – Søllerød Almene Boligselskab, Nærumvænge"
  • Punktnummer "3"
  • Bilag 1 items
    1. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Skema ABC-renovering - Oversigt"
      • Id "4b1824be-5b79-4e0f-959d-6835b763a995"
  • Documents null
  • Id "0a64d065-5c0a-4a52-8f83-fd7292aa1702"
  • IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  • CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  • AgendaUid "b554846e-cc96-4d0c-a792-1c042ed31f05"
  • Number "3"
  • Sorting 3
  • IsOpen false
  • CaseNumber "00.22.00-P35-492389"
  • SourceId null
  • Caption "Godkendelse af skema A renovering – Søllerød Almene Boligselskab, Nærumvænge"
  • CasePresentationUid null
  • ExternalAgendaItemAttendees 0 items