Kompetence

Erhvervs-, Udviklings- og Landdistriktsudvalget

Beslutningstema

Erhvervs-, Udviklings- og Landdistriktsudvalget skal træffe beslutning om den videre proces vedr. Forslag til lokalplan 1248 og et tilhørende kommuneplantillæg til Kommuneplan 2022.

Indstilling

Chefen for Teknik, Plan og Erhverv indstiller,

1. at  Erhvervs-, Udviklings- og Landdistriktsudvalget beslutter, at der arbejdes videre med et revideret Forslag til lokalplan 1248 med en reduceret bebyggelse.

Sagens indhold

Det daværende Teknik-, Plan- og Landdistriktsudvalg behandlede den 2. maj 2022 et Forslag til lokalplan 1248, Studieboliger ved Marievangsvej, Slagelse med tilhørende Kommuneplantillæg nr. 2 til Kommuneplan 2021. Det oprindelige lokalplanforslag er vedlagt som bilag 1 og skal opdateres såfremt planforslaget skal i offentlig høring.

Af Teknik-, Plan- og Landdistriktsudvalgets beslutning af 2. maj 2022 fremgår, at da der er tale om studieboliger ønsker Teknik-, Plan- og Landdistriktsudvalget, at bygherre redegør for boligtyper, parkeringsforhold (norm) og etagehøjde og at sagen herefter genoptages. Sagen har herefter afventet en redegørelse fra bygherre.

I januar 2026 retter bygherre henvendelse til administrationen i forhold til status for lokalplan 1248, hvor tilbagemeldingen er, at Slagelse Kommune ikke har modtaget en redegørelse.

Bygherre fremsender via sin rådgiver en redegørelse (bilag 2) for boligtyper, parkeringsforhold (norm) og etagehøjde i januar 2026.

Administrationen har gennemgået redegørelsen og har følgende opmærksomhedspunkter i forhold til lokalplanforslagets realisering.

Behov for studieboliger

Forslag til lokalplan 1248 blev tilvejebragt på et tidpunkt, hvor der var et behov for studieboliger i Slagelse. Sidenhen er der planlagt for en del ungdomsboliger i Slagelse, så behovet for ungdomsboliger er ikke længere aktuelt i samme grad. Ifølge Boligprogram 2026 blev der tilsammen opført ca. 400 ungdomsboliger i 2023 og 2024. I 2025 er der udbygget et mindre antal ungdomsboliger i Slagelse på Valbyvej 71. Der er i de seneste år sket en markant forøgelse i antallet af studieboliger i Slagelse, og der planlægges fortsat for nye studieboliger, men i et mere moderat omfang. I Slagelse fremskrives ungdomsboliger i Ringparken, ved Nytorv, ved Løvegade 53 og ved Marievangsvej 10. I alt en tilvækst på ca. 196 ungdomsboliger over de kommende 10 år (Boligprogram 2026).

Jævnfør Slagelse Kommunes Boligpolitik (lokalplanen er startet op før nugældende boligpolitik) fremgår det, at ungdoms- og studieboliger fremadrettet vil blive betragtet som værende etageboliger på maks. 50 m². Der kan kun planlægges for nye etageboliger af denne størrelse i Slagelse by i sammenhæng med andre boliger, hvoraf ungdoms- og studieboliger maks. må udgøre 1/3 af det samlede boligantal.

Bygningshøjde og etageantal

Ifølge skitsematerialet, der danner oplysningsgrundlaget for bebyggelsen (se bilag 3), vil bygningshøjden være 14,2 meter og bebyggelsen vil bestå at 2 vinkelbygninger hhv. bygning A og bygning B.

Bebyggelsen ønskes etableret i 3,5 etage (stue, 1. sal og 2. sal med udnyttet tagetage). Derudover etableres kælder. Der etableres 64 lejligheder med 2 rum og 32 lejligheder med 3 rum – i alt 96 lejligheder som ungdomsboliger. Der arbejdes med 8 forskellige lejlighedsstørrelser der tillægges en fælles andel på 25,9 m². Nedenfor oplistes lejlighedsstørrelser uden andel af fællesareal for hhv. bygning A og bygning B:

Jævnfør den nugældende boligpolitik må ungdomsboliger maksimalt være 50 m² inkl. fælles areal. Med tillæg af andel af fælles areal overstiger samtlige boliger den maksimale størrelse for ungdomsboliger jf. den gældende boligpolitik.

Parkeringsnorm

I forbindelse med udarbejdelsen af Forslag til lokalplan 1248, er der arbejdet med en parkeringsnorm på 0,7 pr. ungdomsbolig svarende til den reducerede parkeringsnorm for ungdomsboliger i den centrale del af Slagelse by. Området ligger ikke i den centrale del af Slagelse by, men grundet områdets nærhed til uddannelsesfirkanten har administrationen som udgangspunkt set positivt på anvendelsen af den reducerede parkeringsnom på 0,7 for ungdomsboliger, hvor 0,4 skal anlægges og 0,3 skal udlægges (reserveres).

Såfremt der ikke er tale om ungdomsboliger er parkeringsnormen 1,5 pr. etagebolig eller 2,0 pr. bolig hvis der er tale om række-, dobbelt-, kæde- og klyngehuse o. lign.

Friarealer

Ved etageboliger (over 2 etager) skal 20 % af det samlede etageareal udlægges til sammenhængende fælles rekreative friarealer. Den samlede bebyggelse udgør et etageareal på 6.267,6 m². Der skal således udlægges ca. 1.255 m² til fælles rekreative friarealer. Der er i skitsematerialet angivet, at der udlægges 3.359 m² friareal (inkl. bebyggelsens gårdrum). Inddrages hele gårdrummet til parkering, som det er vist i redegørelsen på side 4,  bliver friarealet væsentligt reduceret og vil alene udgøre et mindre areal på ca. 600-800 m² samt en række haver tilegnet stueetagerne. Kravet om sammenhængende fælles rekreative friarealer vil således ikke kunne opfyldes i dette tilfælde medmindre ”private haver” og forhaver/kantzone medregnes.

Ifølge udkast til forslag til 1248 anvises ca. halvdelen af gårdrummet til parkering og opfylder derved den reducerede parkeringsnorm for bymidten på 0,7 pr. ungdomsbolig, mens den resterende halvdel af gårdrummet henligger som fælles friareal. Hvis parkeringsnormen på 1,0 pr ungdomsbolig fastholdes, skal der anvises yderligere 29 parkeringsbåse. I dette tilfælde inddrages hele gårdrummet til parkering og der vil ikke være tilstrækkelig fælles friareal.

Hvis Erhvervs-, Udviklings- og Landdistriktsudvalget vælger at fortsætte planprocessen med udgangspunkt i det projekt der danner grundlaget for Forslag til lokalplan 1248, vil det betyde, at administrationen opdaterer planforslaget og der udarbejdes et opdateret kommuneplantillæg.

Vælger Erhvervs-, Udviklings- og Landdistriktsudvalget, at der skal arbejdes videre med et revideret Forslag til lokalplan 1248 med en reduceret bebyggelse, som vil kunne overholde kommuneplanens ramme for antal etager, den gældende parkeringsnorm pr. bolig/ungdomsbolig og kommuneplanens krav om udlæg af fælles friarealer, vil det betyde, at der udarbejdes et revideret forslag til lokalplan evt. med et tilhørende kommuneplantillæg.

Erhvervs-, Udviklings- og Landdistriktsudvalget kan også vælge at forkaste planforslaget. Det vil betyde, at planprocessen stopper og sagen afsluttes. 

Det ønskede byggeri er ikke i overensstemmelse med boligpolitikken hvor det fremgår, at ungdoms- og studieboliger betragtes som værende etageboliger på maks. 50 m² og at der kun kan planlægges for nye etageboliger af denne størrelse i Slagelse by i sammenhæng med andre boliger, hvoraf ungdoms- og studieboliger maks. må udgøre 1/3 af det samlede boligantal.

Det ønskede byggeri er heller ikke i overensstemmelse med den gældende kommuneplanramme som fastsætter etageantal til maksimalt 2 etager. Der er endvidere anvendt en reduceret parkeringsnom på 0,7 pr. ungdomsbolig for den centrale del af Slagelse by, som ikke gælder for det konkrete område. Hvis den gældende parkeringsnorm på 1,0 pr. ungdomsbolig fasholdes, vil det være nødvendigt at inddrage hele gårdrummet til parkering. Dermed vil projektet ikke være i overensstemmelse med kommuneplanens krav om at min. 20% af det samlede etageareal udlægges til fælles friareal.

På baggrund af ovenstående er det administrationens vurdering, at såfremt der skal tilvejebringes et plangrundlag for en boligbebyggelse på ejendommen, som følger boligpolitikken om maksimalt 1/3 ungdomsboliger af det samle boligantal, bør antallet af boliger reduceres. Det vil betyde, at bygningshøjden vil kunne reduceres så den er i overensstemmelse med kommuneplanrammen, og den gældende parkeringsnorm vil kunne overholdes. Samtidig vil arealkravet til udlæg af fælles friarealer også kunne overholdes.

Det er således administrationens anbefaling, at der udarbejdes en revideret lokalplan for området med en reduceret etagebebyggelse, hvor andelen af ungdomsboliger maksimalt udgør 1/3 af det samlede boligantal, hvor bebyggelsen overholder kommuneplanrammens etageantal på 2 etager og hvor arealkravet til fælles friarealer og den gældende parkeringsnorm pr. bolig/ungdomsbolig overholdes. 

Retligt grundlag

Kommuneplantillæg tilvejebringes iht. planlovens § 23c.

Lokalplaner tilvejebringes iht. planlovens kapitel 5.

Økonomiske og personalemæssige konsekvenser

Ingen bemærkninger.

Tværgående konsekvenser

Ingen bemærkninger.

Sagens videre forløb

Hvis Erhvervs-, Udviklings- og Landdistriktsudvalget beslutter at stoppe planprocessen afsluttes sagen og afgørelsen meddeles til bygherre.

Hvis Erhvervs-, Udviklings- og Landdistriktsudvalget beslutter at fortsætte planlægningen, vil udvalget på et senere tidspunkt få et revideret forslag til lokalplan 1248 med et tilknyttet kommuneplantillæg til Kommuneplan 2022 til behandling.