Der er søgt om principiel godkendelse af udstykning af Rustenborgvej 16 til to grunde samt dispensation fra naturbeskyttelseslovens åbeskyttelses-, skovbygge- og fortidsmindebeskyttelseslinjer til opførelse af nyt enfamiliehus og carport med udhus på den nye grund (bilag).

Dispensation fra åbeskyttelses-, skovbygge- og fortidsmindebeskyttelseslinjer behandles af Teknik- og Miljøudvalget den 14. april 2026, hvor forvaltningen indstiller, at der meddeles afslag til de ansøgte dispensationer. 

Rustenborgvej 16 har et grundareal på 1.470 m² og er bebygget med ét fritliggende enfamiliehus på 125 m². Grunden ligger i første række ud til Mølleåen og omgivende skov. Det eksisterende enfamiliehus er placeret tæt på Rustenborgvej med et stort ubebygget haveareal mod å og skov. Det grønne område omkring selve åen er i kommuneplanen udlagt som grøn bykile. Grunden er i sin helhed omfattet af åbeskyttelses- og skovbyggelinjer, hvilket ikke er tilfældet for øvrige nabogrunde på Rustenborgvej. Derudover er grunden delvist omfattet af Mølleådalsfredningen og i sin helhed omfattet af fortidsmindebeskyttelseslinje, hvilket også er tilfældet for nabogrundene. 

Den nye grund bliver ca. 770 m², mens restgrunden med det eksisterende enfamiliehus vil blive ca. 700 m². Det ansøgte nyt enfamiliehus er på 175 m² fordelt på 2 etager, mens en ny carport med udhus er på 26 m². Ansøger begrunder ansøgningen med, at udstykning og opførelse af ny bolig tager hensyn til områdets eksisterende ejendoms- og bebyggelsesstruktur samt naturmæssige bindinger, herunder at den nye bygning kun optager en begrænset del af grunden, efterlader væsentlige friarealer mod åen og at den nye bygnings arkitektur er i tråd med områdets eksisterende bebyggelse og stil. 

Ejendommene på Rustenborgvej er ikke omfattet af lokalplan eller byplanvedtægt, og står således uden planmæssige bestemmelser, der for eksempel regulerer grundstørrelser, placering af bebyggelse og bevaringsværdier. Rustenborgvej 16 er beliggende i kommuneplanens rammeområder 1.1.80 - Rustenborgvej - udlagt til åben-lav boligbebyggelse. Rammen fastsætter endvidere, at områdets bebyggelses- og landskabskarakter skal sikres. Der er mange villaer på Rustenborgvej, som er registreret med høj bevaringsværdi (1-3).

I hele rammeområdet er der kun to grunde (Rustenborgvej 15A og 17) med grundstørrelser mindre end 931 m².  Der er kun sket tre koteletudstykninger - i 1958 (Rustenborgvej 12A og B), i 1971 (Rustenborgvej 10A og B) og 2011 (Rustenborgvej 14A og B). De ligger alle ud mod Mølleåen/Lyngby Mølledam og har grundstørrelser mellem 931 m² og 1.557 m². 

Det er forvaltningens vurdering, at det vil være muligt at udstykke Rustenborgvej 16 i to grunde og bebygge den nye grund i henhold til gældende byggeret, kommuneplan og Mølleådalfredning med videre, dog kun hvis Teknik- og Miljøudvalget beslutter, at der skal meddeles de ansøgte dispensationer fra naturbeskyttelseslinjerne til det nye byggeri.

Forvaltningen vurderer, at områdets forholdsvist store grunde på mere end 900 m² er kendetegnende for områdets udstykning og sammen med områdets bevaringsværdige bygninger udgør et særligt bevaringsværdigt miljø i Lyngby. Den ønskede udstykning og efterfølgende opførelse af en villa blot 30 m fra Mølleåens bred medfører efter forvaltningens umiddelbare vurdering en uhensigtsmæssig fortætning af området, som kan danne præcedens for de tilbageværende to grunde på Rustenborgvej 6 og 8, hvis grundestørrelser på 1.440 m² og 1.463 m² ligeledes netop er store nok til at kunne udstykkes i henhold til nugældende bestemmelser. 

Planlovens § 14 fastsætter, at kommunalbestyrelsen kan nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Forbuddet kan højst nedlægges for et år. 

Forvaltningen har derfor varslet et § 14-forbud efter planloven i forhold til det ansøgte herunder foretaget parthøring af ejere og ansøger.

En ny lokalplan for området skal blandt andet sikre, at der ikke i området opstår grunde med uhensigtsmæssig størrelse og fortætning, samt sikre områdets landskabelige og bebyggelsesmæssige kvaliteter i forhold til Mølleåen og omgivende arealer.

Parthøringen (bilag) har medført følgende bemærkninger: 

Ejer mener, at betingelserne for nedlæggelse af et forbud efter planlovens § 14 ikke er opfyldt, og at deres ansøgning skal behandles på de gældende planmæssige rammer. Planlovens § 14 giver dog netop mulighed for at kommunen nedlægger et forbud, hvis kommunen vurderer, at de nuværende planmæssige rammer ikke er tilstrækkelige. Planlovens § 14 opstiller ikke nogle konditioner for, hvornår et forbud kan nedlægges.

Ejer fremhæver desuden, at naboejendommen har tidligere fået godkendt en udstykning, hvorfor de mener at have en berettiget forventning om at opnå en tilsvarende tilladelse. Der er dog for naboejendommene tale om væsentlig større grunde.

De modtagne parthøringssvar ændrer ikke forvaltningens vurdering af, at der bør udarbejdes en lokalplan for området, som vil kunne sikre, at der ikke opstår grunde med uhensigtsmæssig størrelse, sker fortætning i området samt at områdets landskabelige og bebyggelsesmæssige kvaliteter sikres.

Området omkring Rustenborgvej og Sorgenfrivej består hovedsageligt af villaer fra starten af 1900-tallet beliggende på grunde væsentlig over 700 m². Rustenborgvej og Sorgenfrivej er Lyngbys første deciderede villakvarter, og udstykket i slutningen af 1800-tallet af tømrermester Jens Christian Aller. Navnet Rustenborgvej stammer fra landstedet Rustenborg, som oprindeligt blev opført i 1696. Den senere hovedbygning fra omkring år 1800 ses stadig i dag på Rustenborgvej 1.

Der er 10 villaer på Rustenborgvej og 8 villaer på Sorgenfrivej, som er registreret med høj bevaringsværdi (1-3). 

Forvaltningen foreslår derfor, at der udarbejdes en bevarende lokalplan for planområdet Rustenborgvej og Sorgenfrivej (bilag). Som udgangspunkt bør lokalplanen fastsætte bestemmelser, som:

• Fastsætter områdets anvendelse
• Fastsætter minimumgrundstørrelser
• Hindrer nedrivning og uønskede ændringer af bevaringsværdige bygninger
• Udpeger bevaringsværdig beplantning
• Regulerer hegning og det grønne udtryk
• Fastsætter bygningernes etageantal
• Fastsætter maksimale bebyggelsesprocent

En nærmere præcisering af områdets afgrænsning og lokalplanens indhold vil blive foretaget i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen

En lokalplan kan understøtte Lyngby-Taarbæk Kommunes Arkitekturpolitik, samt være med til bevarelse af natur- og landskabsværdier, jf. gældende kommuneplan.

Et § 14-forbud efter planloven vil medføre, at forvaltningen nedlægger forbud mod, at der retligt eller faktisk kan etableres forhold, som kan forhindres ved en lokalplan.

Kommunen har efterfølgende maksimalt ét år til at få udarbejdet et lokalplanforslag, og i den mellemliggende periode vil der være udstyknings- og byggestop for hele området, idet udarbejdelsen af et lokalplanforslag har opsættende virkning for ethvert tiltag, der kan være i strid med de bestemmelser, der er ved at blive udarbejdet. I forhold til den konkrete ansøgning har forvaltningen varslet, at § 14-forbuddet agtes nedlagt, så det gælder i en periode på ét år fra forbuddets udstedelse.

Hvis et § 14-forbud besluttes nedlagt, og det fremlagte plangrundlag og -område godkendes, vender forvaltningen tilbage med et lokalplanforslag for området.

Alternativt vil forvaltningen:

• Foretage de nødvendige forvaltningsmæssige skridt for, at ansøgningen kan gennemføres, som dog forudsætter, at Teknik- og Miljøudvalget beslutter, at der skal meddeles de ansøgte dispensationer til det nye byggeri. 
• Også fremover behandle områdets ejendommene og bebyggelse ud fra gældende gældende byggeret, kommuneplan mv.