Ejer af ejendommen ansøger via fuldmagt til ejendomsudvikler, at ejendommen gennem kommune- og lokalplanlægning kan overgå fra landzone til byzone med etablering af åben-lavt boligområde (Bilag 1).

Ejendommene er beliggende i landzone, i det åbne land i én af flere landskabskiler ud mod kysten. Ejendommene er beliggende inden for kystnærhedszonen i bevaringsværdigt landskab og er delvist omfattet af skovbyggelinje fra fredskov. (Bilag 2)

Projektforslaget rummer 33 fritliggende enfamiliehuse, der afgrænses mod nord af Skibstrup Camping, mod øst af boligområdet ved vejen ”Stormlugen”, mød syd af Hornbækbanen og mod vest af det åbne land. (Bilag 3).

Kystnærhedszonen er fastlagt i planloven, og strækker sig i udgangspunktet 3 km ind i landet fra kystlinjen. Indenfor kystnærhedszonen skal kommunerne i udgangspunktet kun inddrage landzone til byudvikling når der kan fremsættes en særlig planmæssige begrundelse for dét.

Planlovens krav om en særlig planmæssig begrundelse ved inddragelse landzonen til boligudbygning tager udgangspunkt i, at der historisk er sket en markant boligudvikling i de kystnære områder gennem 1960’erne og frem til begyndelsen af 1970’erne, hvor den nuværende planlovs styringsprincipper for byudvikling trådte i kraft.

Ejendommens placering forudsætter således en tilvejebringelse af en særlig planmæssig begrundelse for at ændre ejendommen status fra landzone til byzone.

Konkret skal den særlige planmæssige begrundelse tage afsæt i flere forhold samtidigt:

• Er der behov for byvækst på den konkrete ejendom, set i forhold til den beregnede befolkningsudvikling i de omgivende byområder - er eksisterende restrummelighed i byzone i omgivende byområder opbrugt?
• Er der en visuel påvirkning af kystlandskabet og er der konflikter med eksisterende naturbeskyttelse og landskabsudpegninger?

Ansøger har via egen rådgiver udarbejdet en konkret særlig planmæssige begrundelse for byudvikling med inddragelse af arealer i landzonen beliggende indenfor kystnærhedszonen for de pågældende ejendomme. (Bilag 4).

Desuden har ansøger via egen rådgiver udarbejdet vurdering af de landskabelige forhold. (Bilag 5).

Helsingør Kommune har tidligere vurderet, og vejledt ansøger om, at der ikke er et planmæssigt grundlag for at udvikle ejendommene til boligudvikling med inddragelse af arealer indenfor landzonen på nuværende tidspunkt. Kommunens tilkendegivelse indgår ligeledes i sagen. (Bilag 6).

Forslaget vil bidrage til, at det kystnære landskab lukkes yderligere til med bebyggelse, hvor inddragelse af landbrugsland i det konkrete område udgør en afgrænset ressource indenfor kystnærhedszonen.

Afvejning af, hvornår der skal inddrages landzone til boligudbygning skal ses i sammenhæng med den samlede byplanlægning som formuleres gennem en planstrategi og kommuneplanlægningen.

Byplanlægningen tager udgangspunkt i strategiske udviklingsstrategier for de enkelte lokale bysamfund og kommunen som helhed. Formålet er at sikre en hensigtsmæssig og afvejet byudvikling, hvor ressourcerne samlet set anvendes mest hensigtsmæssigt og optimalt.

Planstrategien tager ved arealudpegninger udgangspunkt i særligt:

a)     Befolkningsprognose for de enkelte lokale bysamfund og for kommunen som helhed.

b)     Forsyningsinfrastruktur for kloakering, overfladevand, vandforsyning, opvarmning, elektricitet, offentlig transport, veje og stiforbindelser.

c)      Offentlige serviceydelser som skoler, daginstitutioner og omsorg.

d)     Bindinger med naturbeskyttelse, miljøpåvirkninger og landskabsværdier.

e)     Samlede bystrategiske mål om, hvilke byer og lokalsamfund, der skal udvikles gennem øget bebyggelsestæthed, arealudpegninger til byvækst, distribution af offentlig infrastruktur og serviceydelser.

Helsingør Kommune modtager fra tid til anden henvendelser og forespørgsler fra ejendomsejere for omdannelse af landzoneområder til boligudvikling i byzone. Således har kommunen tidligere (24. juni 2025) modtaget henvendelse via byggefirma fra ejerne af naboejendommene, matrikel 3g og 3d, Skibstrup By, Hellebæk (Skibstrup Camping) om etablering af boligbebyggelse med 49 parcelhusgrunde.

For at sikre en samlet og koordineret vurdering, bør ønsker om arealudlæg behandles samlet gennem en planstrategi med en eventuel efterfølgende udmøntning gennem revision af kommuneplanen.

Planstrategien skal fremsættes i høring og vedtages af byrådet i midten af hver byrådsperiode.

Kommuneplanen skal efterfølgende revideres gennem enten en delvis eller fuld revision med fremsættelse af høring og vedtages af Byrådet i slutningen af hver byrådsperiode.