Om Eremitageparken

Ejerforeningen Eremitageparken, opført i 1972, er beliggende i Hjortekær i Kongens Lyngby. Bebyggelsen omfatter i alt 408 lejligheder og 127 rækkehuse beliggende i korte blokke i 1, 2 og 3 etager. Kommunen ejer 37  lejligheder og en daginstitution i Eremitageparken, svarende til 4,68 % af ejendommen. Ejerforeningens bestyrelsen består af 3-5 medlemmer. Et medlem udpeges af Lyngby-Taarbæk kommune.

Bestyrelsen i Eremitageparken ønsker at stille forslag på den kommende generalforsamling om renovering af belægningen på stræder og stisystemer i Eremitageparken. Belægningen kræver løbende reparationer, hvilket udgør en stigende udgift for ejerforeningen. 

Stræderne udgør det interne vej- og stinet, der binder bebyggelsen sammen og sikrer adgang for beboere, gæster og drift. Deres udformning og tilstand har væsentlig betydning for både funktion, tilgængelighed og helhedsindtryk i området. Ejendommens bevaringsværdi er høj, dvs kategori 3 iht. Slots- og Kulturstyrelsen: ”Meget vellykket og fremsynet betonbyggeri med grønt præg og god bygningsskala. Et af kommunens fineste eksempler på arkitektonisk vellykket betonbyggeri.” En indledende dialog med myndighedsområdet har desuden klarlagt at bevaringsværdiklassen omhandler bygningerne og ikke omgivende arealer.

Belægningen blev lagt i 1972, og blev udført så den opfyldte de krav daværende trafik stillede. Disse har ændret sig markant - og belægningen er desværre ikke fremtidssikret i forhold til trafik-udviklingen anno 2026.: En kombination af tungere køretøjer som følge af elektrificeringen af bilerne samt øget belastning fra f.eks. skralde- og servicevogne i forbindelse med den grønne omstilling har øget belastningen. Belægningen fremstår således ujævn, opkørt og fliserne er brudte og mangler flere steder.

Bestyrelsen har undersøgt muligheder for at På Generalforsamling i 2025 fik ejerforeningens bestyrelse mandat til at ansætte teknisk rådgiverbistand i forbindelse med en undersøgelse af, hvilken belægningstype, der vil være den mest driftssikre og fornuftige, uanset om det så måtte munde ud i en løsning om asfaltering eller bibeholdelse af nuværende flisebelægning.(Se bilag, Referat fra Generalforsamling 2025 Eremitageparken E/F)

Der er løbende blevet udført reparationer på den eksisterende belægningen. Pga. belægningens materialer og udførsel, vedbliver problemerne dog med at opstå. Foreningen har således i perioden 2021-2024 haft udgifter på mere ned 1,3 mio. kr. alene på reparation af belægning på veje og stræder i bebyggelsen.

Det er bestyrelsens opfattelse, at disse udgifter vil fortsætter med mindre der sker en gennemgribende renovation, som håndterer de grundlæggende problemer med  alt for skrøbelige sten og underlag - i forhold til den hyppigere og tungere trafik.

Ejerforeningen har fået udarbejdet en projektbeskrivelse og et beslutningsforslag om ovennævnte, og dette er behandlet i bestyrelsen og sendt til videre behandling og  godkendelse  på en ordinær generalforsamling i ejerforeningen Eremitageparken den 28. april 2026.

Rådgiver, har undersøgt muligheder for hhv. asfalt og flisebelægning, og er vendt tilbage med et projektforslag med udgangspunkt i bevarelse af det nuværende udtryk, dvs. flisebelægning. Projektets samlede omkostninger anslås til  ca. 20 mio. kr.  Heraf udgør kommunens andel ca. 1 mio. kr. (se bilag, Eremitageparken - Materiale vedr. anlægsprojekt til generalforsamling 2026).

Der vurderes ikke at være planmæssige hindringer for en udskiftning af belægningen, men eventuelle væsentlige ændringer i materialetype eller udtryk vil skulle afstemmes med myndighedsområdet for at sikre, at ejendommens arkitektoniske helhed bevares. Ved valg af flisebelægning bevares ejendommens udtryk, hvilket også var et ønske hos deltagerne på Generalforsamlingen i 2025.

I særlige tilfælde skal Lyngby-Taarbæk Kommune godkende beslutninger, jfr. foreningens vedtægter: Til vedtagelse af beslutninger om ændring af vedtægterne, eller om Foreningens opløsning, kræves dog et flertal på 2/3 af såvel antallet af ejerlejligheder som efter fordelingstal. Til vedtagelse af ændringer i lejlighedernes fordelingstal, ændret omkostningsfordeling, ændring af stemmeret eller mindre væsentlige indgreb i den enkelte ejers hidtidige råden eller rettigheder og forpligtelser, kræves tillige godkendelse af Lyngby-Taarbæk kommune.

Projektet vedr. renovering af belægning vurderes ikke at høre ind under særlige tilfælde. men hører under almindelige beslutninger, som skal træffes på generalforsamlingen. Disse beslutninger på generalforsamlingen træffes ved simpel stemmeflerhed efter fordelingstal. Forslaget om renovering af belægning vil således blive behandlet på Generalforsamling og forventeligt blive sat til almindelig afstemning blandt medlemmerne. Samtlige af ejerforeningens medlemmer, herunder kommunen, vil skulle følge den beslutning som generalforsamlingen træffer, herunder indtræde i den økonomiske forpligtelse. 

Kommunen står således i den situation at den, som ethvert andet medlem af  en ejerforening, er forpligtet, også økonomisk, til at bidrage til vedtagne projekter/tiltag, uanset om denne har stemt for projektet eller ej.

Forvaltningen foreslår, at Lyngby-Taarbæk Kommune til generalforsamlingen stemmer for forslag om renovering af belægningen på stræder og stisystemer i Eremitageparken, og at kommunens udgift ved vedtagelse på anslået 1 mio. kr. finansieres via omdisponering af afsatte midler til renovering af udlejningsejendomme. 

Vedligeholdelse af kommunale udlejningsejendomme

Beslutning kommunikeres til Ejerforeningens bestyrelse, med henblik på kommunens mandat i forhold til behandling af projektet på Ejerforeningens Generalforsamling 28. april.

Forvaltningen vender tilbage med en sag omhandlende den generelle problemstilling om kommunens mandat i forhold til større vedligeholdelsesarbejder, der udføre af ejerforeninger hvor kommunen er medlem.