Ny planlægning for erhvervsområde ved Sandgaardsvej, Herning

Områdebeskrivelse

Projektområdet er beliggende i den østlige del af Herning og grænser op til Aflastningscenter Herning ved Midtjyske Motorvej. Området består af mere end 25 beboelsesejendomme og barmarksjord.

Området indeholder grundvandsinteresser og er i Herning Kommuneplan 2025-2036 klassificeret som et meget sårbart område med et højt beskyttelsesbehov. Ved arealudlæg samt anden ny planlægning inden for disse områder stilles der restriktive krav til planlægningen, herunder en grundvandsredegørelse. Lokalplanområdet indeholder desuden boringsnære beskyttelsesområder (BNBO) og nitratfølsomme indvindingsområder (NFI). BNBO har den højeste grundvandsbeskyttelse i Miljøbeskyttelsesloven, hvilket betyder, at der ikke må planlægges for erhverv- og boligudvikling inden for disse områder. 

Oversigtskort over grundvandsinteresser inden for det ansøgte projektområde Projektbeskrivelse

Det ansøgte projekt omfatter etableringen af cirka 16.000 m² detailhandel. Det ansøgte projektforslag indeholder såkaldte boksbutikker med særligt pladskrævende varegrupper, fastfood restaurant, parkeringsarealer samt en ny adgangsvej. Projektforslaget indeholder cirka 450 parkeringspladser svarende til omkring en tredjedel af det samlede antal parkeringspladser ved Herning Centret. Butiksstørrelserne er varierende, og det samlede projekt disponeres over cirka 7 ha.

Dispositionsforslag Gældende plangrundlag

Området er i dag omfattet delvist af kommuneplanramme 33.B1, som kan anvendes til boligformål. Området er desuden omfattet af lokalplan nr. 6.14.1 fra 1983, der dækker Birk-området og fastlægger områdets anvendelse til bolig-, erhvervs-, uddannelses- og rekreative formål. Det ansøgte projektområde er udlagt til boligformål og landzonearealer i lokalplanen.

Projektansøgningen kan ikke rummes inden for det gældende plangrundlag, da størstedelen af projektområdet ligger udenfor kommuneplanens rammer og da det resterende areal er udlagt til boligformål. Derfor kræver projektet udarbejdelse af et kommuneplantillæg samt en lokalplan, før det kan realiseres.

Herning Kommunes detailhandelsanalyse

Herning Kommune har i 2024 fået udarbejdet en detailhandelsanalyse. Analysen bruges som værktøj til at vurdere ny planlægning for detailhandel i kommunen. Analysen indeholder blandt andet en vurdering af, hvordan en række potentielle butiksprojekter i Herning kan påvirke den eksisterende detailhandel.

Projektansøgningen er placeret øst for Aflastningscenter Herning. Aflastningscentre er typisk placeret i udkanten af en by, hvor der gives mulighed for at etablere større butikker og detailhandel, som ikke kan indpasses i bymidten. Formålet er at aflaste bymidten for trafik, trængsel og pladsmangel, samtidig med at man tiltrækker større detailkoncepter, som kræver mere plads.

Detailhandelsanalysen viser, at der i Herning Kommune bliver behov for op mod yderligere 35.200 m² til udvalgsvarebutikker og butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Detailhandelsanalysen beskriver, at området ved Sandgaardsvej kan indlemmes i Aflastningscenter Herning og tildeles en udbygningsramme på 6000 - 10.000 m² til udvalgsvarebutikker på minimum 1.500 m². Analysen vurderer dog, at det eksisterende erhvervsområde øst for Midtjyske Motorvej er mere egnet til detailhandel.

Detailhandelsanalysen vurderer, at etableringen af nye udvalgsvarebutikker i området ikke vil øge omsætningen, men blot øge udbuddet. Det vurderes, at størstedelen af omsætningen fra potentielle, nye butikker hentes fra andre lignende butikker i Herning og kun i mindre grad fra nethandlen og butikker udenfor Herning Kommune. Analysen peger på, at nogle af de potentielle nye butikker sandsynligvis enten bliver butikker, der allerede findes i området og derfor flytter fra sine nuværende lokaler.

Detailhandelsanalysen konkluderer, at en udbygning af Sandgaardsvej på 10.000 m² detailhandel forventes at generere en omsætning på 185–225 mio. kr. Cirka 80 % af den samlede omsætning hentes fra Herning Kommune, mens cirka 58?% af den samlede omsætning hentes fra Herning Centret. Det svarer til en omsætningsmæssig nedgang på 7–8?% for detailhandlen i Herning Centret. De estimerede følgeeffekter af udvidelsen er et udtryk for niveauer og ikke eksakte tal.

Supplerende detailhandelsredegørelse for erhvervsområde ved Sandgaardsvej i Herning

Herning Kommunes detailhandelsanalyse indeholder en vurdering af en udbygningsramme på 10.000 m2 detailhandel på Sandgaardsvej. Projektansøgningen indeholder cirka 16.000 m² detailhandel. Projektansøger har derfor udarbejdet et supplerende notat som supplement til den eksisterende detailhandelsanalyse. Notatet skal belyse et scenarie, hvor aflastningsområdet udvides til 16.000 m² i stedet for 10.000 m². Notatet indeholder desuden en beskrivelse af de potentielle følgeeffekter ved en sådan udvidelse.

Det supplerende notat vurderer, at en udvidelse af Aflastningscenter Herning på Sandgaardsvej kan bidrage til at fremtidssikre udbuddet af udvalgsvarebutikker i området. Udvidelsen kan fremme konkurrencen med de eksisterende butikker i området. Udvidelsen giver desuden mulighed for etablering af butikker, som ikke findes i Herning Kommune i dag. Det vurderes mest sandsynligt, at udvidelsen af aflastningsområdet vil blive udnyttet af butikker med eksempelvis bolig-, bil-, jagt-, fiskeri- og outdoorudstyr. Det vurderes, at der er sandsynlighed for, at en del af butikkerne i det nye detailhandelsområde vil bestå af eksisterende butikker fra Herning eller oplandet, som flytter til nye og mere attraktive lokaler. En sådan butiksrotation, hvor eksisterende butikker fraflytter sine eksisterende lokaler til fordel for nye, forventes at medføre en begrænset eller ingen omsætningstilvækst samlet set. Det skyldes, at omsætningen primært vil hentes fra lignende butikker i Herning og i mindre grad nethandel samt butikker uden for Herning Kommune.

Notatet indeholder en konsekvensvurdering af de afledte effekter for eksisterende detailhandel i Herning Kommune på kort og længere sigt som følge af etableringen af et nyt detailhandelsområde på Sandgaardsvej.

Effekterne på kort sigt, vil ifølge notatet, være etableringen af et nyt og attraktivt detailhandelsområde i Herning. Synergien med Herning Centret vurderes at være begrænset som følge af den cirka én kilometer lange afstand til Sandgaardsvej. Det vurderes samlet, at den årlige omsætning i det nye detailhandelsområde fortsat vil udgøre omkring 185 millioner kr., selv om udbygningsrammen for detailhandel udvides til 16.000 m² frem for 10.000 m², som den eksisterende detailhandelsanalyse tager udgangspunkt i.

Effekterne på længere sigt, vil ifølge notatet, afhænge af udviklingen i forbrugsgrundlaget og Herning Kommunes konkurrencedygtighed i forhold til den øvrige del af regionen. Da der er en del usikkerheder forbundet med de fremtidige konsekvenser på længere sigt, opererer notatet med to scenarier, der illustrerer henholdsvis den mindst og højest mulige udvikling i forhold til forbrugsgrundlaget og den regionale konkurrencesituation.

I minimumsscenariet falder det årlige udvalgsvareforbrugsgrundlag eksklusiv nethandel i Herning Kommune med cirka 85 millioner kr. årligt. En sådan udvikling vil forstærke de samlede negative effekter for den eksisterende detailhandel, hvis der etableres detailhandel på Sandgaardsvej.

I maksimumsscenariet stiger det årlige udvalgsvareforbrugsgrundlag eksklusiv nethandel i Herning Kommune med cirka 315 millioner kr. årligt. En sådan udvikling vil forstærke de samlede positive effekter for den eksisterende detailhandel, hvis der etableres detailhandel på Sandgaardsvej.

Notatet indeholder desuden en redegørelse af oplandseffekten som følge af udvidelsen af aflastningsområdet til og med Sandgaardsvej. Oplandseffekten beregnes for at vurdere, om nye butikker i et aflastningsområde forventes at tilføre Herning by yderligere kunder fra områder udenfor byen, eller om omsætningen primært vil blive omfordelt fra det forbrug, der allerede finder sted i Herning by. Hvis forskellen er positiv, betyder det, at de nye butikker tiltrækker nye kunder fra oplandet. Hvis forskellen omvendt er negativ, betyder det, at de nye butikker primært tiltrækker eksisterende fra de butikker, der allerede findes i Herning, hvormed omsætningen blot omfordeles.

Beregningerne tager udgangspunkt i maksimumsscenariet, hvor de eksisterende udvalgsvarebutikker i Herning Kommune er i stand til at øge deres omsætning i takt med væksten i forbrugsgrundlaget. Beregningernes resultat viser, at oplandseffekten øges i begrænset omfang.

Notatet konkluderer, at der er en sandsynlighed for, at handelsbalancen for Herning over tid vil falde, hvis ikke der sker en udvikling af udvalgsvarebutikker. Forbliver omsætningen i den eksisterende udvalgsvarehandel på samme niveau som i dag, falder handelsbalancen for udvalgsvare for Herning fra cirka 269 % til cirka 209 % frem mod 2036. Det indebærer, at Herning Kommunes position som regionalt center for udvalgsvarer potentielt svækkes, hvis ikke der sker en udvikling af udvalgsvarebutikker gennem eksempelvis en udbygning af aflastningsområdet.

Konsekvensvurdering af 16.000 m² nyt detailhandelsområde på Sandgaardsvej. Den grønne bjælke viser den forventede årlige omsætning for det nye detailhandelsområde (185 mio. kr.). De orange bjælker viser, hvor denne omsætning stammer fra, fordelt på de eksisterende detailhandelsområder i og omkring Herning Kommune

Trafikale forhold

Silkeborgvej er en central hovedåre i den østlige del af Herning, der er præget af meget trafik dagligt. Herning Kommunes trafiktællinger fra 2021 viser, at næsten 15.000 biler dagligt passerer Silkeborgvej, som dermed er en af kommunens mest trafikerede vejstrækninger.

Herning Byråd har afsat 13 millioner kr. til at udvide Silkeborgvej fra to til fire spor ved de 2 motorvejsrampekryds til og fra Midtjyske Motorvej. Byrådet har desuden afsat to millioner kr. til etableringen af en gangsti langs den sydlige side af Silkeborgvej mellem Valdemarsvej og rundkørslen ved Birk. Gangstien er en del af Birk Masterplan, som blandt andet skal sikre en bedre forbindelse for gående mellem Birk og midtbyen. Anlægsarbejdet er igangsat og forventes afsluttet ultimo november 2026.

Etableringen af et nyt detailhandelsområde vil medføre en øget mængde trafik på Silkeborgvej. Projektansøger har derfor udarbejdet en trafikanalyse for at belyse, hvordan trafikafviklingen kan sikres ved en fuld udbygning af det nye erhvervsområde til detailhandel.

Analysen omfatter kapacitetsberegninger og trafikale sikkerhedsvurderinger af analysens forslag til fremtidige vejudformninger. Disse beregninger og vurderinger sammenholdes med områdets eksisterende udformning og trafikmængde. Kapacitetsberegningen vurderer, hvor meget kapacitet et vejkryds kan håndtere, og hvor store forsinkelser trafikanterne vil opleve. Beregningerne er udført for hverdags- og lørdagsspidstimen for både den nuværende situation og fremtidige scenarier.

Trafikanalysen viser, at der kan findes en robust trafikal løsning.

Forvaltningens vurdering

Udvidelsen af aflastningsområdet til at omfatte projektansøgningen ved Sandgaardsvej vil betyde en vis risiko for butiksrotation, hvor eksisterende butikker flytter til Sandgaardsvej og nuværende butikslokaler vil stå i tomme. Projektområdet er det sidste ”ledige” areal til én stor detailhandelsbutik. Detailhandelsanalysen peger i retning af, at der ikke vil ske en væsentlig omsætningsmæssig vækst som følge af udbygningen af Sandgaardsvej. Samtidig vil en udvidelse være med til at sikre, at butiksudbuddet i Herning fortsat er relevant og i konkurrence til nabokommunernes detailhandelsprojekter. 

De trafikale forhold er ifølge vejafdelingen løsbart, og trafikanalysen viser flere mulige scenarier for en fornuftig trafikal afvikling i og omkring området. Der er i det ene scenarie lagt op til en vejlukning (den nordlige afkørsel i Birk-rundkørslen), som vil være en separat politisk beslutning i Miljø-, Infrastruktur- og Naturudvalget.

Hvis projektet skal realiseres, skal det eksisterende boligområde nedlægges. Dette er set før i Herning - senest i området ved Åvænget, syd for Silkeborgvej, på den anden side af motorvejen. Her kom alle boliger ikke med i første omgang, hvilket betød, at der var stor usikkerhed omkring nedlæggelsen af de resterende boliger og det endte med, at Herning Kommune udarbejdede en ny lokalplan som ekspropriationsgrundlag. Beboerne på Sandgaardsvej har fulgt de indledende overvejelser og ønsker en tæt dialog med kommunen om projektet og konsekvenserne for deres boligområde. 

Projektudvikler har tilkendegivet overfor forvaltningen, at de agter at afholde et møde med borgerne ude på Sandgaardsvej, hvor de vil præsentere deres udviklingsplaner for området, samt invitere en lokal ejendomsmægler med, som skal hjælpe med at afdække interesser. Mødet vil først blive afholdt efter den politiske stillingtagen til projektet.

Beboerne ønsker en afklaring af, hvad der skal ske i området ved Sandgaardsvej.