Godkendelse af Skema B for henholdsvis 9 plejeboliger og kommunalt serviceareal på Marstal Ældrecenter.

Ærø Kommune har med beslutningen om lukningen af Rise Plejehjem tilbage i 2023 efterfølgende besluttet at opføre 9 plejeboliger på Marstal Ældrecenter.

Skema A for henholdsvis de 9 plejeboliger og kommunalt serviceareal blev godkendt i Kommunalbestyrelsen den 9. oktober 2024.

Sydfyns Almene Boliger (SAB), der står for projektet, igangsatte på baggrund af det godkendte skema A projektering og udbud af de 9 boliger med et samlet boligareal på 637 m2 og et tilhørende byggeri af 52 m2 serviceareal i tilknytning hertil. SAB har nu fremsendt anmodning om godkendelse af skema B.

Fire entreprenører blev inviteret til at afgive tilbud på opgaven som hovedentreprise. Licitationen blev afholdt den 5. september 2025, og der blev modtaget 4 tilbud.

Efterfølgende blev der forhandlet med Ærø Møbler A/S, som afgav det laveste tilbud. Gennem tilpasninger af opgaveløsningen blev der opnået besparelser i et omfang, der betyder at projektet kan realiseres.

Det forventes, at de 9 plejeboliger kan etableres inden for den maksimale anskaffelsessum på 29.180 kr. pr. m², gældende pr. 15. januar 2026, som fastsat af Social- og Boligministeriet. Dette giver en samlet anskaffelsessum, ekskl. gebyrer til Landsbyggefonden, på 18.587.660 kr. inkl. moms.

For at gennemføre projektet kræves det, at Ærø Kommune godkender en forhøjelse af anskaffelsessummen med yderligere 2.000.000 kr. til servicearealet. Det samlede serviceareal forventes at kunne etableres, ekskl. gebyrer til Landsbyggefonden, for 3.536.577 kr. inkl. moms. Staten yder et servicearealtilskud på 40.000 kr. pr. bolig, hvilket reducerer anskaffelsessummen til 3.176.577 kr.

Derudover anslås der et behov for inventaranskaffelser til servicearealet på op til 250.000 kr. ekskl. moms. Dette beløb er dog forbundet med en vis usikkerhed, da den fremtidige driftsmodel på MÆC ikke er endelig afklaret. Som konsekvens af kommunalbestyrelsens beslutning fra oktober 2024, afventer stillingtagen til inventar, indtil der foreligger en vurdering af, hvad der kan medtages af inventar til de nye lokaler på MÆC fra Rise plejecenter. 

Bolig- og Planstyrelsen har givet tilsagn om, at 5 af boligerne kan etableres med ø-støtte fra en tidligere tildelt pulje til almene boliger på mindre øer, de fire ø-kommuner og Bornholms Regionskommune. Ø-støtten udgør 2.302.145 kr. og vil blive anvendt til at reducere den samlede anskaffelsessum, når Skema C er endeligt godkendt.

Anlæg af de 9 plejeboliger og det kommunale serviceareal har,  jfr. skema B, følgende konsekvenser for Ærø Kommune:

Samlet anskaffelsessum vedr. plejeboliger udgør kr. 18.859.660 fratrukket engangstilskud kr. 2.302.000 i alt kr. 16.557.000, heraf udgør grundkapital 10% i alt kr. 1.656.000 kr.

Samlet anskaffelsessum vedr. Serviceareal udgør kr. 3.544.000 fratrukket servicearealtilskud (9 boliger a kr. 40.000) på 360.000 i alt kr. 3.184.000

Samlet udgift i alt kr. 4.840.000

- Inventaranskaffelser (afventer)

SAB har i anmodningen indsendt de to skema B-dokumenter til godkendelse:

• Skema B for de 9 plejeboliger
• Skema B for servicearealet

Den forventede tidsplan for projektet er som følger:

• Byggeskadefondens godkendelse af de to Skema B-dokumenter forventes senest to uger efter Ærø Kommunes godkendelse.
• Ærø Møbler A/S påbegynder byggearbejdet primo maj 2026.
• Byggeriet afleveres primo februar 2027.
• Boligerne tages i brug den 1. marts 2027.

Vurdering af plejeboligbehov

Kommunalbestyrelsens beslutning i 2023 om etablering af ni nye plejeboliger ved Marstal Ældre Center tog udgangspunkt i en analyse af plejeboligbehovet i Ærø Kommune baseret på den daværende demografiske udvikling og ventelistesituation.

Siden da er der sket flere ændringer i forudsætningerne. Ventelisten til plejeboliger har i løbet af 2025 udviklet sig markant, og der er aktuelt ledige plejeboliger i kommunen. Samtidig forventes fire midlertidige pladser at kunne anvendes som plejeboliger i løbet af 2027 som følge af sundhedsreformen, når Regionen overtager de midlertidige pladser, som etableres på Ærø sygehus.

Ældre- og Sundhedsområdet og Løn- og Økonomiafdelingen har derfor foretaget en foreløbig opdatering af analysen af plejeboligbehovet. Der er som bilag vedhæftet en oversigt over forventet behov for plejehjemspladser ud fra forskellige scenarier. De foreløbige beregninger indikerer, at behovet for yderligere plejeboliger ikke fremstår så entydigt som tidligere forudsat, særligt hvis de fire pladser fra 2027 indregnes i den samlede kapacitet.

Indbyggertallet og befolkningssammensætningen i Ærø Kommune har desuden ændret sig markant det seneste år. Ved at inddrage de nyeste befolkningstal og forventningerne til udviklingen i antallet af ældre ændres forudsætningerne for behovet for plejeboliger.

I fremskrivningen kan der anlægges forskellige scenarier for udviklingen i behovet for plejeboliger, som er med til at belyse usikkerheden i fremskrivningen.

Hvis man tager udgangspunkt i et gennemsnitsscenarie baseret på det nuværende behov pr. ældre, vil der ikke være behov for yderligere plejeboliger de næste fem år. Herefter stiger usikkerheden i fremskrivningerne, men beregningerne peger umiddelbart på en mindre stigning i behovet fra omkring 2031.

I et scenarie, hvor behovet pr. ældre stiger, vil der kunne opstå behov for nye plejeboliger omkring 2029, men først nå op på et behov svarende til ni nye boliger omkring 2034. Hvis udviklingen derimod følger den tendens, der de senere år er set på landsplan, hvor behovet for plejeboliger pr. ældre falder, vil der ikke være behov for nye plejeboliger i de kommende tyve år.

Fremskrivninger af befolkningsudvikling og plejeboligbehov er forbundet med betydelig usikkerhed og bør derfor tolkes med forsigtighed, særligt i fremskrivninger, der rækker mere end fem år frem i tiden.

På baggrund af de foreløbige beregninger vurderes det, at behovet for ni nye plejeboliger på nuværende tidspunkt ikke fremstår entydigt. Fremskrivningerne peger samtidig på, at et eventuelt behov for yderligere plejeboliger tidligst vil kunne opstå om nogle år, afhængigt af udviklingen i efterspørgslen efter plejeboliger. Det vurderes derfor, at der kan være grundlag for at følge udviklingen i en periode og løbende kvalificere vurderingen af plejeboligbehovet.

I forlængelse af analysen kan det endvidere bemærkes, at udviklingen i behovet for plejeboliger også påvirkes af kommunens øvrige boligtilbud til ældre borgere. Erfaringer viser, at etablering af flere egnede ældreboliger kan medvirke til, at borgere kan blive længere tid i egen bolig og dermed udskyde behovet for en plejebolig. Foreløbige beregninger indikerer, at hvis der etableres yderligere ældreboliger i kommunen, vil behovet for nye plejeboliger kunne reduceres yderligere i de kommende år. Spørgsmålet om den fremtidige balance mellem plejeboliger og ældreboliger kan derfor med fordel indgå i en samlet strategisk drøftelse af boligtilbud til ældre borgere i kommunen.

Handlemuligheder

På den baggrund er der i forhold til projektet to mulige handlemuligheder:

1. Skema B godkendes
Byggeriet af de ni nye plejeboliger igangsættes på baggrund af den tidligere politiske beslutning og de forudsætninger, der lå til grund herfor.

2. Skema B godkendes ikke på nuværende tidspunkt
Byggeriet udskydes, og udviklingen i behovet for plejeboliger følges i en periode, hvorefter behovet for yderligere plejeboliger kan revurderes.

Hvis Skema B ikke godkendes, vil det indebære, at det nuværende tilbud bortfalder, og at et eventuelt fremtidigt byggeri vil kræve en ny proces, herunder nyt udbud og fornyet politisk behandling. Det vil samtidig være risiko for at ø-tilskuddet bortfalder.

Kommunalbestyrelsens beslutning fra den 16. august 2023, pkt. 11, om at lukke De Gamles Hjem i Rise og bygge 8 nye plejeboliger til Marstal Ældrecenter. Det skete i sammenhæng med den efterfølgende vedtagelse af Budget 2024-2027, der indeholdt en forventning om betydelige besparelser på den ændrede plejehjemsstruktur.

Kommunalbestyrelsens beslutning om godkendelse af Skema A på møde den 9. oktober 2024.

Almenboligloven.

Projektets økonomi fremgår af sagsfremstillingen.

SAB fremsender skema B, der bygger på samme forudsætninger som skema A, svarende til 637 m2 til plejeboliger inkl. et fællesrum og 52 m2 til servicearealer.

Plejeboliger:

Skema B giver en foreløbig anlægssum efter indregning af ø-tilskud på 16.557 tkr. og dermed en grundkapital på 1.656 tkr. svarende til en merudgift på 149 tkr. i forhold til budgetteret 1.507 tkr. ved skema A.

Der er på nuværende tidspunkt udbetalt 917.601 tkr. i grundkapital til Landsbyggefonden.

Servicearealer:

Skema B giver en samlet netto anlægssum til servicearealer 3.184 tkr., svarende til en merudgift på 2.439 tkr. i forhold til budgetteret 745 ved skema A.

Garantistillelse:

Skema B forventer en garantistillelse på 14.570 tkr., en stigning på 1.308 tkr. i forhold til 13.263 ved skema A. Det bemærkes, at endelig garantistillelse først kendes ved endelig lånefinansiering. 

Inventar:

Der er ikke i budget 2026 afsat midler til indkøb af inventar. Der ansøges om 250 tkr. men beløbet er usikkert. Det er ikke oplyst hvilket inventar det drejer sig om og det er usikkert om inventar fra Rise Plejehjem kan anvendes. 

I forbindelse med godkendelse af skema A besluttede kommunalbestyrelsen at godkende teknisk udvalgs beslutning om, "at det afventes at tage stilling til behov for inventar til fællesarealerne".

Kommunalbestyrelsen

Kommunaldirektøren indstiller, at Økonomi- og erhvervsudvalget vælger mellem nedenstående 2 scenarier:

Scenarie 1 - Godkendelse af Skema B

• At skema B for de 9 plejeboliger godkendes
• At skema B for servicearealet godkendes
• At der meddeles bevillinger i henhold til den økonomiske påtegning, hvilket medfører en samlet tillægsbevilling på 2.588 tkr. fordelt med 149 tkr. til grundkapital og 2.439 til anlæg af serviceareal. Tillægsbevillingen finansieres af kassebeholdningen.
• At udgifter til inventar på 250 tkr. jfr. tidligere beslutning i kommunalbestyrelsen afventer.

Scenarie 2 - Skema B godkendes ikke på nuværende tidspunkt

• At Ærø Kommunes anlægsbevilling til opførelse af det kommunale serviceareal tilføres kassebeholdningen netto 745 tkr.
• At resterende bevilling til grundkapital på 589 tkr. tilføres kassebeholdningen.
• Der vil senere skulle tages stilling til, hvad der skal ske med den udbetalte grundkapital på 917 tkr. og de af boligselskabet afholdte udgifter. 

Økonomi- og erhvervsudvalget anbefaler scenarie 1 - Godkendelse af Skema B

• At skema B for de 9 plejeboliger godkendes.
• At skema B for servicearealet godkendes.
• At der meddeles bevillinger i henhold til den økonomiske påtegning, hvilket medfører en samlet tillægsbevilling på 2.588 tkr. fordelt med 149 tkr. til grundkapital og 2.439 til anlæg af serviceareal. Tillægsbevillingen finansieres af kassebeholdningen.
• At udgifter til inventar på 250 tkr. jfr. tidligere beslutning i kommunalbestyrelsen afventer.

Økonomi- og erhvervsudvalgets indstilling blev godkendt.