Samsø

Anmodning om lokalplanlægning - SAK grunden i Ballen - TU

S2026-595 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Opsummering v1

Spørgsmål

Skal der planlægges for nye boliger på SAK grunden i Ballen?

Opsummering

Kommunen beslutter at igangsætte lokalplanlægning for at omdanne en del af SAK grunden i Ballen til 41 nye boliger, herunder rækkehuse, gårdhavehuse og mindre byggegrunde. Planlægningen forventes at tage flere måneder og gennemføres inden for Teknik- og Miljøforvaltningens eksisterende budgetrammer.

Fordele

Bevarer og omdanner eksisterende bygninger frem for at rive ned, hvilket reducerer affald og bevarer lokal identitet
Udvikler et levende helårs boligområde tæt på Ballen by, hvilket kan styrke lokal samhørighed
Øger boligudbuddet på Samsø, hvor der er begrænset plads til nybyggeri

Ulemper

Risiko for støjgener fra det eksisterende byggemarked, der skal håndteres med støjredegørelse
Potentiel oversvømmelsesrisiko nær Ålebækken og Ballen havn, hvilket kræver klimasikring
Tæt bebyggelse på et lille område kan medføre udfordringer med parkering, trafik og fællesarealer

Emneord

Bolig
Byudvikling
Miljø

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Problemstilling

En privat udvikler ønsker at omdanne en del af SAK grunden i Ballen til boligformål. Teknik- og Miljøudvalget skal i den forbindelse beslutte om der skal igangsættes planlægning, der muliggør dette.

Løsningsmuligheder og indstilling

Anmodningen imødekommes og planlægningen igangsættes.
Anmodningen imødekommes og planlægningen igangsættes, med specifikke bemærkninger eller vilkår.
Anmodningen afslås, begrundet i at den nuværende anvendelse ønskes fastholdt.
Sagen returneres til fornyet behandling.

Chefen for Teknisk Forvaltning indstiller, at anmodningen imødekommes og planlægningen igangsættes (Løsningsmulighed 1).

Sagsfremstilling

SAK grunden i Ballen (matr.nr. 20l, Brundby By, Tranebjerg) anvendes i dag til erhvervsformål (XL-Byg og SAK). Private udviklere har henvendt sig til kommunen med et ønske om at mindske det område hvor byggemarkedet ligger, og på den måde skabe plads til at udvikle et boligområde, med plads til 41 nye boligenheder.

Boligenhederne er i det vedlagte visionsoplæg opdelt i 5 rækkehuse med have og 20 gårdhave-rækkehuse, hvor de eksisterende lagerbygninger skal omdannes til formålet. Herudover skal der udstykkes 14 mindre byggegrunde (ca. 400 kvm.) samt to større parceller i den nordlige ende, hvor der kan opføres nye boliger. Endelig ønskes en anden lagerbygning i tilknytning til rækkehusene, omdannet til et stort fælleshus på 750 kvm.

Den grundlæggende vision i projektet er at bevare og omdanne, i stedet for at rive ned. Af visionsoplægget fremgår det bl.a.:

"SAK-grunden udvikles til et levende helårs boligområde, hvor Ballens industrihistorie og identitet bringes i spil i en nutidig, bæredygtig ramme. Siloen bevares som områdets arkitektoniske pejlemærke - et markant Landmark som medskaber af den nye bydel - og de eksisterende strukturer transformeres i stedet for at blive nedrevet."

"For at respektere det eksisterende miljø arbejder vi med en skala, der passer til omgivelserne. Det industrielle aftryk fra SAK-grunden bevares i sporene fra de store haller og de horisontale siloer, men møder gaden i en mere nedbrudt og menneskelig skala."

SAK grunden udgør samlet 37.050 kvm., og det bebyggede areal udgør i dag 6.937 kvm. Arealmæssigt er det ca. 3/4 dele af grunden der ønskes omdannet til boligformål, mens resten bevares til erhvervsformål - den del hvor byggemarkedet og trælasten også ligger i dag.

Ejendommen er omfattet af kommuneplanramme 6 (Bolig og erhverv) og 13 (Rekreativt grønt område), jf. vedlagte notat om de planmæssige bestemmelser. Den nordlige del af grunden, der er udlagt til rekreative formål er omfattet af lokalplan nr. 86, der ligeledes fastlægger en rekreativ anvendelse af delområdet. Forvaltningen vurderer overordnet, at projektet er i overensstemmelse med kommuneplanrammerne og at det derfor er muligt, at planlægge videre for den ændrede anvendelse. Forvaltningen har vurderet, at tilvejebringelse af en lokalplan er nødvendig, når der planlægges for en ændret anvendelse og et større antal nye boliger som her.

Forvaltningen peger på følgende opmærksomhedspunkter og temaer, der forventes at blive vigtige i planlægningen:

Parkeringsforhold og vejadgange. Ballen er om sommeren udfordret trafikmæssigt. Det er hensigtsmæssigt, hvis projektet bidrager til bedre trafikale forhold, og ikke kun skaber yderligere trafik og parkeringsbehov. Det forudsætter, at der skabes gode parkeringsmuligheder og gennemtænkte vejadgange / indkørselsforhold - både til byggemarkedet og til de nye boliger.
Støjforhold. Placeringen af nye boliger i umiddelbar nærhed af byggemarkedet kan udgøre en potentiel konflikt. Forvaltningen anbefaler derfor, at der skal udarbejdes en støjredegørelse, så det kan indtænkes i planlægningen, hvordan støjgener fra erhvervsområdet kan minimeres.
Klimaforhold. Beliggenheden tæt på Ålebækken og Ballen havn udgør en potentiel risiko for periodevise oversvømmelser og høj grundvandsstand. Der skal i en vandhåndteringsplan, redegøres nærmere for hvordan boligerne kan klimasikres og for hvordan overfladevand i området i det hele taget håndteres.
Kompakthed. Der er tale om et for Samsø stort antal nye boliger på et forholdsvis lille område. De projekterede boliger er forskelligartede, men generelt ønskes mulighed for at arbejde med mindre boligenheder og grundstørrelser end normalt, almindelige parceller til enfamilieshuse udgør mindst 700 kvm.. Nærheden til Ballen by, hvor der i forvejen findes mindre bygrunde, kan tale for dette, men der bør redegøres nærmere for efterspørgslen og behovet for netop denne type boliger. Der skal ligeledes sikres plads til både vandhåndtering og fællesarealer til boligerne, hvormed der kan blive behov for at reducere antallet af boligenheder.
Helårsaktivitet og beboelse. Af oplægget fremgår det, at grunden skal udvikles til et levende helårs boligområde. I forhold til byggekrav mv. vil der også være tale om helårsboliger, fordi planrammen ikke åbner mulighed for at bygge sommerhuse. Da der ikke er bopælspligt på Samsø, vil det dog være muligt på det foreliggende grundlag, at anvende boligerne til både helårs- og fritidsformål.
Bygningstekniske forhold. Forvaltningen kan ikke på det foreliggende grundlag garantere at det er muligt omdanne alle eksisterende haller til nye formål. Det kræver yderligere redegørelser og forudsætter at krav til dagslys, adgangsforhold, flugtveje mv. kan opfyldes i overensstemmelse med bygningsreglementet.
Fællesarealer og stiforbindelser. Jf. tidligere punkter skal det sikres, at der er fællesareal nok i forhold til antal boliger, ligesom der skal afsættes plads til vandhåndtering. Det er tvivlsomt på det foreliggende grundlag, om der er plads til udstykningen af de nordligste 2 - 4 grunde i oplægget - det vil være uhensigtsmæssigt at planlægge for bebyggelse i de laveste områder tæt på Ålebækken. I oplægget er der endvidere skitseret en sti langs den nordlige brink af Ålebækken. Stien er i overensstemmelse med kommuneplan og visioner, men på nuværende tidspunkt er der ikke planlagt for det eller allokeret ressourcer til det. Der kan heller ikke planlægges for forhold udenfor lokalplanområdet, men placeringen af veje, stier og fælles arealer indenfor lokalplanområdet, bør indtænkes i en bredere sammenhæng med naboarealer og fremtidige muligheder.

Forvaltningen bemærker, at der i den indledende fase ikke er foretaget en tilbundsgående screening af projektet. Der tages derfor forbehold for, at der i planlægningen kan dukke andre temaer op, der også kan få betydning for planlægningen.

Forvaltningen anbefaler herudover, at Teknik- og Miljøudvalget drøfter hvordan lokalplanen skal prioriteres i henhold til det øvrige igangværende planarbejde og henviser i den forbindelse til planoversigten fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 14. januar 2026 (Punkt 10).

Som bilag til sagen vedlægges:

Visionsoplæg fra udvikler
Notat - planmæssige bestemmelser

Økonomi og personale

Løsningsmulighederne har ikke budgetmæssige konsekvenser.

Planlægningen varetages indenfor rammerne af Teknik- og Miljøs budget.

Tidligere beslutninger

Sagen har ikke tidligere været behandlet politisk.

Dialog og høringer

Der har været en forhåndsdialog med den private udvikler, der ønsker at omdanne området. En eventuel lokalplan udarbejdes af Teknisk Forvaltning i tæt dialog med den private udvikler, der skal levere det for planen nødvendige materiale, redegørelser og kortskitser mv.

Når der foreligger et godkendt planforslag skal det i offentlig høring forud for den endelige vedtagelse. Forvaltningen vurderer, at 8 ugers høring er passende, når der er tale om en ændret anvendelse og et større antal boliger som her.

Aktuel beslutning på Teknik- og Miljøudvalget 18-03-2026

Udvalget beslutter, at anmodningen imødekommes og planlægningen igangsættes (Løsningsmulighed 1).

Er du enig eller uenig?

22 items

Lydfiler null
Ressourcer null
Felter 1 items
1. 6 items
  - Navn ""
  - Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <h3>Problemstilling</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <div>En privat udvikler ønsker at omdanne en del af SAK grunden i Ballen til boligformål. Teknik- og Miljøudvalget skal i den forbindelse beslutte om der skal igangsættes planlægning, der muliggør dette. </div> </body> </html> </span> <h3>Løsningsmuligheder og indstilling</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <ol> <li>Anmodningen imødekommes og planlægningen igangsættes.</li> <li>Anmodningen imødekommes og planlægningen igangsættes, med specifikke bemærkninger eller vilkår. </li> <li>Anmodningen afslås, begrundet i at den nuværende anvendelse ønskes fastholdt. </li> <li>Sagen returneres til fornyet behandling. </li> </ol> <div>Chefen for Teknisk Forvaltning indstiller, at anmodningen imødekommes og planlægningen igangsættes (Løsningsmulighed 1). </div> </body> </html> </span> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <div>SAK grunden i Ballen (matr.nr. 20l, Brundby By, Tranebjerg) anvendes i dag til erhvervsformål (XL-Byg og SAK). Private udviklere har henvendt sig til kommunen med et ønske om at mindske det område hvor byggemarkedet ligger, og på den måde skabe plads til at udvikle et boligområde, med plads til 41 nye boligenheder. </div> <div>Boligenhederne er i det vedlagte visionsoplæg opdelt i 5 rækkehuse med have og 20 gårdhave-rækkehuse, hvor de eksisterende lagerbygninger skal omdannes til formålet. Herudover skal der udstykkes 14 mindre byggegrunde (ca. 400 kvm.) samt to større parceller i den nordlige ende, hvor der kan opføres nye boliger. Endelig ønskes en anden lagerbygning i tilknytning til rækkehusene, omdannet til et stort fælleshus på 750 kvm. </div> <div>Den grundlæggende vision i projektet er at bevare og omdanne, i stedet for at rive ned. Af visionsoplægget fremgår det bl.a.: </div> <div><em>"SAK-grunden udvikles til et levende helårs boligområde, hvor Ballens industrihistorie og identitet bringes i spil i en nutidig, bæredygtig ramme. Siloen bevares som områdets arkitektoniske pejlemærke - et markant Landmark som medskaber af den nye bydel - og de eksisterende strukturer transformeres i stedet for at blive nedrevet.</em>"</div> <div>"<em>For at respektere det eksisterende miljø arbejder vi med en skala, der passer til omgivelserne. Det industrielle aftryk fra SAK-grunden bevares i sporene fra de store haller og de horisontale siloer, men møder gaden i en mere nedbrudt og menneskelig skala</em>."</div> <div>SAK grunden udgør samlet 37.050 kvm., og det bebyggede areal udgør i dag 6.937 kvm. Arealmæssigt er det ca. 3/4 dele af grunden der ønskes omdannet til boligformål, mens resten bevares til erhvervsformål - den del hvor byggemarkedet og trælasten også ligger i dag.</div> <div>Ejendommen er omfattet af kommuneplanramme 6 (Bolig og erhverv) og 13 (Rekreativt grønt område), jf. vedlagte notat om de planmæssige bestemmelser. Den nordlige del af grunden, der er udlagt til rekreative formål er omfattet af lokalplan nr. 86, der ligeledes fastlægger en rekreativ anvendelse af delområdet. Forvaltningen vurderer overordnet, at projektet er i overensstemmelse med kommuneplanrammerne og at det derfor er muligt, at planlægge videre for den ændrede anvendelse. Forvaltningen har vurderet, at tilvejebringelse af en lokalplan er nødvendig, når der planlægges for en ændret anvendelse og et større antal nye boliger som her. </div> <div>Forvaltningen peger på følgende opmærksomhedspunkter og temaer, der forventes at blive vigtige i planlægningen: </div> <ul> <li><u>Parkeringsforhold og vejadgange</u>. Ballen er om sommeren udfordret trafikmæssigt. Det er hensigtsmæssigt, hvis projektet bidrager til bedre trafikale forhold, og ikke kun skaber yderligere trafik og parkeringsbehov. Det forudsætter, at der skabes gode parkeringsmuligheder og gennemtænkte vejadgange / indkørselsforhold - både til byggemarkedet og til de nye boliger. </li> <li><u>Støjforhold.</u> Placeringen af nye boliger i umiddelbar nærhed af byggemarkedet kan udgøre en potentiel konflikt. Forvaltningen anbefaler derfor, at der skal udarbejdes en støjredegørelse, så det kan indtænkes i planlægningen, hvordan støjgener fra erhvervsområdet kan minimeres. </li> <li><u>Klimaforhold.</u> Beliggenheden tæt på Ålebækken og Ballen havn udgør en potentiel risiko for periodevise oversvømmelser og høj grundvandsstand. Der skal i en vandhåndteringsplan, redegøres nærmere for hvordan boligerne kan klimasikres og for hvordan overfladevand i området i det hele taget håndteres. </li> <li><u>Kompakthed.</u> Der er tale om et for Samsø stort antal nye boliger på et forholdsvis lille område. De projekterede boliger er forskelligartede, men generelt ønskes mulighed for at arbejde med mindre boligenheder og grundstørrelser end normalt, almindelige parceller til enfamilieshuse udgør mindst 700 kvm.. Nærheden til Ballen by, hvor der i forvejen findes mindre bygrunde, kan tale for dette, men der bør redegøres nærmere for efterspørgslen og behovet for netop denne type boliger. Der skal ligeledes sikres plads til både vandhåndtering og fællesarealer til boligerne, hvormed der kan blive behov for at reducere antallet af boligenheder. </li> <li><u>Helårsaktivitet og beboelse.</u> Af oplægget fremgår det, at grunden skal udvikles til et levende helårs boligområde. I forhold til byggekrav mv. vil der også være tale om helårsboliger, fordi planrammen ikke åbner mulighed for at bygge sommerhuse. Da der ikke er bopælspligt på Samsø, vil det dog være muligt på det foreliggende grundlag, at anvende boligerne til både helårs- og fritidsformål.</li> <li><u>Bygningstekniske forhold</u>. Forvaltningen kan ikke på det foreliggende grundlag garantere at det er muligt omdanne alle eksisterende haller til nye formål. Det kræver yderligere redegørelser og forudsætter at krav til dagslys, adgangsforhold, flugtveje mv. kan opfyldes i overensstemmelse med bygningsreglementet. </li> <li><u>Fællesarealer og stiforbindelser.</u> Jf. tidligere punkter skal det sikres, at der er fællesareal nok i forhold til antal boliger, ligesom der skal afsættes plads til vandhåndtering. Det er tvivlsomt på det foreliggende grundlag, om der er plads til udstykningen af de nordligste 2 - 4 grunde i oplægget - det vil være uhensigtsmæssigt at planlægge for bebyggelse i de laveste områder tæt på Ålebækken. I oplægget er der endvidere skitseret en sti langs den nordlige brink af Ålebækken. Stien er i overensstemmelse med kommuneplan og visioner, men på nuværende tidspunkt er der ikke planlagt for det eller allokeret ressourcer til det. Der kan heller ikke planlægges for forhold udenfor lokalplanområdet, men placeringen af veje, stier og fælles arealer indenfor lokalplanområdet, bør indtænkes i en bredere sammenhæng med naboarealer og fremtidige muligheder.</li> </ul> <div>Forvaltningen bemærker, at der i den indledende fase ikke er foretaget en tilbundsgående screening af projektet. Der tages derfor forbehold for, at der i planlægningen kan dukke andre temaer op, der også kan få betydning for planlægningen. </div> <div>Forvaltningen anbefaler herudover, at Teknik- og Miljøudvalget drøfter hvordan lokalplanen skal prioriteres i henhold til det øvrige igangværende planarbejde og henviser i den forbindelse til planoversigten fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 14. januar 2026 (Punkt 10).</div> <div>Som bilag til sagen vedlægges: </div> <ul> <li>Visionsoplæg fra udvikler </li> <li>Notat - planmæssige bestemmelser</li> </ul> </body> </html> </span> <h3>Økonomi og personale</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <div>Løsningsmulighederne har ikke budgetmæssige konsekvenser.</div> <div>Planlægningen varetages indenfor rammerne af Teknik- og Miljøs budget. </div> <div> </div> </body> </html> </span> <h3>Tidligere beslutninger</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <div>Sagen har ikke tidligere været behandlet politisk. </div> </body> </html> </span> <h3>Dialog og høringer</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <div>Der har været en forhåndsdialog med den private udvikler, der ønsker at omdanne området. En eventuel lokalplan udarbejdes af Teknisk Forvaltning i tæt dialog med den private udvikler, der skal levere det for planen nødvendige materiale, redegørelser og kortskitser mv. </div> <div>Når der foreligger et godkendt planforslag skal det i offentlig høring forud for den endelige vedtagelse. Forvaltningen vurderer, at 8 ugers høring er passende, når der er tale om en ændret anvendelse og et større antal boliger som her. </div> </body> </html> </span> <h3>Aktuel beslutning på Teknik- og Miljøudvalget 18-03-2026</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <div>Udvalget beslutter, at anmodningen imødekommes og planlægningen igangsættes (Løsningsmulighed 1). </div> </body> </html> </span> </div></div>"
  - Tekst null
  - Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  - Link "https://dagsorden.samsoe.dk/Vis/Pdf/bilag/78d9677e-3a0c-481b-bbae-38a78cd62bc3"
  - DocumentId "78d9677e-3a0c-481b-bbae-38a78cd62bc3"
Presentations null
ItemDecision null
SagsNummer "S2026-595"
Navn "Anmodning om lokalplanlægning - SAK grunden i Ballen - TU"
Punktnummer "39"
Bilag 2 items
1. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Bilag - Visionsoplæg - SAK Grunden"
  - Id "b788c57d-2ff9-4185-b27f-1e55835d9dc3"
2. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Bilag - Notat - Planmæssige bestemmelser - SAK"
  - Id "7a4ecf19-d00c-4dd7-835a-9fbc27e1e0b1"
Documents null
Id "bd516486-0cea-405b-870a-4f11237d0c81"
IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
AgendaUid "0779d9da-39a3-4631-8586-014c496f5d7b"
Number "39"
Sorting 39
IsOpen true
CaseNumber "S2026-595"
SourceId "0081b838-dd5b-499b-9877-0b42adb2706a"
Caption "Anmodning om lokalplanlægning - SAK grunden i Ballen - TU"
CasePresentationUid null
ExternalAgendaItemAttendees 0 items