Sagsprocedure

Plan- og Klimaudvalget.

Resume

Sagen omhandler konsekvenserne af et tillæg nr. 2 til Lokalplan nr. 12.50 med bestemmelser for afstand til skel for tæt-lav bebyggelse og tagterrasser. Formålet med tillægget er at reducere skygge- og indbliksgener mod naboer. Sagen vil danne grundlag for administrationens videre arbejde med lokalplanlægningen.

Indstilling

Administrationen indstiller,

1. at det godkendes, at der udarbejdes et tillæg til Lokalplan nr. 12.50,
2. at det godkendes, at der arbejdes videre med et skråt højdegrænseplan på 1:1,25, og
3. at det godkendes, at der udarbejdes en bestemmelse, der forbyder tagterrasser.

Sagsbeskrivelse

Baggrund

Plan- og Klimaudvalget besluttede den 12. januar 2026 (pkt. 6):

Vedr. det skrå højdegrænseplan:

• at al ny bebyggelse i form af rækkehuse, dobbelthuse og tæt-lav bebyggelse skal overholde en skrå højdegrænseplan på 1:1,25 målt fra skel.

Vedr. tagterrasser:

• at tagterrasser som hovedregel ikke etableres, da denne vil anses som 1 etage uagtet størrelsen.
• at tagterrasser kun må etableres i begrænset omfang og må ikke overstige 4,5 m².
• at tagterrasser skal placeres i en afstand på minimum 5,0 meter fra naboskel, vejskel og fællesarealer – svarende til rammerne for altaner i lokalplanen.
• at tagterrasser må ikke være overdækkede, alle sider af tagterrassen skal være af uigennemsigtigt materiale (f.eks. matteret glas eller stof), så siddende personer ikke har direkte udsyn til naboers haver.
• at det præciseres, at tagkonstruktioner, herunder tagterrasser, udnyttede tagetager og kviste, samlet kan medføre, at en bygning betragtes som værende i to fulde etager – afhængigt af bygningsvolumen, facadeudformning og adgangsforhold.

Tillæg til Lokalplan nr. 12.50

Det er muligt at supplere eller ændre bestemmelser i en gældende lokalplan ved at udarbejde en supplerende lokalplan, der alene indeholder de bestemmelser, som i den gældende lokalplan ønskes ændret eller suppleret med. En sådan supplerende lokalplan kaldes i praksis ’en lokalplan af mindre betydning’, og kan fungere som tillæg til en eksisterende lokalplan. Det kan f.eks. være hensigtsmæssigt, hvis der alene er et ønske om at ændre enkelte punkter i den gældende lokalplan.

Det er administrationens vurdering, at det er muligt at udarbejde et tillæg til Lokalplan nr. 12.50, der alene f.eks. skærper det skrå højdegrænseplan for tæt-lav bebyggelse og tagterrasser.

Vurderingen grunder i, at de bestemmelser, der ændres og tilføjes, ikke medfører væsentlige ændringer af det eksisterende bebyggede miljø i lokalplanområdet, at disse kan beskrives entydigt, samt at det samlede plangrundlag (dvs. to lokalplantillæg og Lokalplan nr. 12.50) fortsat er overskueligt.

Det skrå højdegrænseplan

Det skrå højdegrænseplan udspringer af bygningsreglementets bestemmelser om byggeret og mere specifikt afstand til skel og højdeforhold for fritliggende enfamiliehuse, tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel og dobbelthuse med lodret lejlighedsskel. Bestemmelserne om byggeret anvendes, hvis et område ikke er omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt, der regulerer bebyggelsens omfang og placering.

Det skrå højdegrænseplan fastsætter jf. bygningsreglementet, at en bygnings højde mod skel og sti ikke må overstige 1,4 gange afstanden til skel (se bilag 1). Det betyder i praksis, at jo tættere en bygning placeres på skel, jo lavere skal den være. Formålet med det skrå højdegrænseplan er at sikre at bebyggelsen placeres med tilstrækkelig afstand til skel for at mindske skygge- og indbliksgener mod naboer.

Højder og afstande måles i henhold til bygningsreglementets bestemmelser. Det betyder bl.a., at gavltrekanter og tagudhæng af sædvanligt omfang ikke medregnes. Et almindeligt enfamiliehus kan således opføres 2,5 meter fra skel med en gavlvæg på 3,5 meter og en gavltrekant der overskrider højdegrænseplanet. 

Planloven rummer en liste over de forhold, kommunen har hjemmel til at lave bestemmelser om i en lokalplan. Denne liste kaldes populært for lokalplankataloget. Lokalplankataloget giver mulighed for at regulere bebyggelsens omfang i lokalplanen, herunder også afstand til skel. Herved er der i en lokalplan mulighed for en mere restriktiv regulering end det bygningsreglementets bestemmelser om byggeret regulerer.

Af Lokalplan nr. 12.50, § 7.4, pkt. 2 fremgår det, at afstand til skel til nabo, sti og friarealer for tæt-lav bebyggelse er min. 5,0 meter. Dobbelthuse med lodret lejlighedsskel skal yderligere overholde det skrå højdegrænseplan, hvis der kræves en større afstand. Det skrå højdegrænseplan vil blive beregnet efter det til en hver tid gældende bygningsreglement.

Tæt-lav bebyggelse defineres som dobbelthuse, rækkehuse og kædehuse samt helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse med lodret lejlighedsskel. Et dobbelthus er herved en specifik type tæt-lav bebyggelse, bestående af to boliger, der er bygget sammen med lodret lejlighedsskel.

Jf. Lokalplan nr. 12.50 skal tæt-lav bebyggelse generelt placeres mindst 5 meter fra skel, mens dobbelthuse yderligere skal overholde det skrå højdegrænseplan, hvis bygningens højde kræver en større afstand. Reguleringen i kraft af det skrå højdegrænseplan for dobbelthuse bruges dog sjældent i praksis, da kravet om mindst 5 meter til skel gør, at bygningen skal være højere end 7 meter, før kravet om yderligere afstand til skel jf. det skrå højdegrænseplan træder i kræft: 5 * 1,4 = 7 (se bilag 1). Byggeri højere end 7 meter, 5 meter fra skel vil sjældent være en realitet, da meget få områder i Lokalplan nr. 12.50 giver mulighed for byggeri i to etager, da denne mulighed i vidt omfang blev fjernet med Tillæg nr. 1.

Det er administrationens vurdering, at en ændring af det skrå højdegrænseplan til 1:1,25 kun vil have en begrænset virkning i praksis grundet eksisterende § 7.4, pkt. 2, som beskrevet ovenfor, da bygningen i dette tilfælde skal være højere end 6,25 meter, 5 meter fra skel, før det skærpede højdegrænseplan træder i kræft: 5 * 1,25 = 6,25 (se bilag 1).

Tagterrasser

Fastlæggelse af en bygnings etageantal skal ske ud fra en konkret vurdering, idet hverken bygge- eller planloven definerer eller illustrerer, hvordan én etage eller én udnyttet tagetage skal fremstå. Denne konkrete vurdering finder sted i byggesagsbehandlingen, hvor bebyggelsens samlede omfang og indvirkning vurderes som helhed. I praksis kan en tagterrasse blive anset som en regulær etage, hvis den dækker en væsentlig del af taget og kræver værn, så bygningen samlet fremstår som en ekstra etage. Det forudsættes dog jf. bygningsreglementet, at tagterrassen er større end 4,5 m²

Lokalplankataloget giver mulighed for at regulere bebyggelsens fremtræden. Herved kan en lokalplan regulere tagterrasser.

Altaner og balkoner er i Lokalplan nr. 12.50 reguleret med § 9.7. Bestemmelsen fastsætter:

• at der kun må opsættes én altan eller én balkon pr. bolig,
• at altaner og altangange højst må have en dybde på 1,8 meter, og
• at altaner, balkoner og altangange ikke må overskride vejskel til Strandvejen og skal holdes 5 meter fra øvrige vejskel, vejudlægslinje og naboskel.

Lokalplan nr. 12.50 indeholder ikke særlige bestemmelser for tagterrasser, og disse vurderes derfor i dag ud fra en helhedsvurdering.

Administrationen vurderer, at det er muligt at indføre nye bestemmelser om tagterrasser i et lokalplantillæg i overensstemmelse med Plan- og Klimaudvalgets beslutning af den 12. januar 2026.

Hvis bestemmelsen indføres som protokolleret, vil det betyde, at der er et generelt forbud, men at der samtidig indskrives en dispensationsmulighed i lokalplanen, hvilket dels skaber uklarhed for borgerne og samtidig giver en forventning om en dispensation der ligger udover udvalgets ønsker.

Administrationen anbefaler derfor, at der tilføjes en bestemmelse der forbyder tagterrasser, men at det i lokalplanens redegørelse fremgår, at man kan søge dispensation og at Byrådet vil lægge til grund for en dispensation, at tagterrassen opføres som et alternativ til balkon eller altan og på de nævnte vilkår.

Lovgrundlag

Planloven.

Økonomiske konsekvenser 

Lokalplanen har pt. ingen økonomiske konsekvenser for Greve Kommune.

Høring

Høring i denne sag sker gennem lokalplanens lovbestemte høringsfase. Da tillægget udarbejdes som en lokalplan af mindre betydning, er der kun krav om en offentlig høringsperiode på mindst to uger, dog skal høringsperioden være tilpasset omfanget af lokalplanforslaget. Det er administrationens vurdering, at en offentlig høringsperiode på fire uger er passende i forhold til lokalplanens omfang, påvirkning og tidspunktet for høringen.

Tidsplan

• Marts – maj 2026: Udarbejdelse af lokalplansforslag og screening for miljøvurdering.
• 22. juni 2026: Plan- og Klimaudvalget behandler forventelig lokalplanforslag og screening for miljøvurdering.
• Offentlig høring i minimum 4 uger
• 14. september 2026: Plan- og Klimaudvalget vedtager forventelig lokalplanen.

Da Lokalplan nr. 12.50 omfatter et stort område, kan der forventes mange høringssvar, som kan forlænge tidsplanen.