Jf. Almenboligloven, kræver optagelse/hjemtagelse af nye realkreditlån i almene boligafdelinger kommunal godkendelse. Såfremt der gives kommunal garanti på lånene, kræver beslutningen Byrådets godkendelse.

Dertil skal Helsingør Kommune godkende huslejestigninger på mere end 5 pct. som følge af renoverings- og anlægsprojekter.

Helsingør Kommune har den 26. august 2025 modtaget ansøgning fra Boligkontoret Nordkysten afd. 32 Kløvermarken om godkendelse til at optage lån på 78,0 mio. kr., samt om 21,08 pct kommunal garanti på lånet, jf. Realkredit Danmarks garantiberegning fra april 2025. (bilag 1-ansøgning).

1. Bebyggelsen

Boligafdeling 32 Kløvermarken ligger i Espergærde og er opført som etageboliger i 1956. Afdelingen består af 90 almene familieboliger fordelt på 2- til 4-rumsboliger.

2. Projektet

Renoveringsprojektet i Afd. 32 Kløvermarken har til formål at løse alvorlige kulde- og fugtproblemer i boligerne og forbedre indeklima-forholdene.

Renoveringen omhandler bl.a.:

-                                          Efterisolering af gavle

-                                          Ny ventilation

-                                          Delvis nye vinduer og vinduespartier

-                                          Udskiftning af kloakker, stigstrenge og faldstammer

Der er ikke tale om en fysisk helhedsplan med støtte fra Landsbyggefonden.

Projektet vurderes ikke at kunne gennemføres via øgede henlæggelser, da dette ville kræve meget høje henlæggelser og medføre betragtelige huslejestigninger

3. Finansiering

Boligkontoret Danmark oplyser, at renoveringsprojektet har et samlet anlægsbudget på 81,0 mio. kr.

De samlede udgifter finansieres på følgende måde:

-                                          3,0 mio. kr.: Egen trækningsret (boligorganisationen)

-                                          78,0 mio. kr.: 30-årigt realkreditlån.

4. Betydning for huslejeniveau

Lånet vil medføre en ydelse på forventet 4,9 mio. kr. pr. år. For at reducere huslejestigningen, bidrager boligselskabets dispositionsfond med et årligt tilskud på ca. 2,3 mio. kr. Dertil forventes en driftsbesparelse på 1,2 mio. kr.

Den resterende låneydelse vil derfor medføre en huslejestigning på 209 kr. pr. kvm. pr. år, svarende til en stigning på 22,2 pct. (2024-huslejeniveau). Dette er eksklusiv de almindelige driftsstigninger, som vedtages med de årlige budgetter.

Den gennemsnitlige stigning pr. bolig pr. måned er 1.342 kr.

Huslejepåvirkningen ser derfor således ud:

5. Beboerdemokratisk beslutning

Renoveringsprojektet og tilhørende økonomi har været behandlet af flere omgange i organisationsbestyrelsen, og blev endeligt godkendt af organisationsbestyrelsen den 26. juni 2024.

Projektet blev dog efterfølgende stemt ned ved afdelingsmøde den 18. november 2024 med et snævert flertal (37 mod 36).

Idet boligorganisationen anså renoveringen som nødvendig for sikring af boligafdelingens bygningsmæssige stand, blev det af organisationsbestyrelsen besluttet at anvende ”call-in-bestemmelsen” (se nedenfor).

Renoveringsprojektet blev derfor godkendt af Repræsentantskabet, som er boligorganisationens øverste myndighed, på ekstraordinært møde den 16. januar 2025 (bilag 2).

Call-in bestemmelsen

”Call-in”-bestemmelsen, jf. Almenboliglovens § 37, går ud på, at Boligorganisationens øverste myndighed uden afdelingens samtykke i særlige tilfælde kan træffe beslutning om visse arbejder, som vurderes nødvendige. Det drejer sig om:

-          Større renoveringsarbejder

-          Større energibesparende foranstaltninger

-          Boligsociale helhedsplaner

-          Fremtidssikring af bebyggelsen

Idet der er tale om en tilsidesættelse af afdelingsmødets afgørelse, skal brug af call-in-bestemmelsen indberettes til Ministeriet og kommunen, hvilket skete den 24. januar 2025.

4. Administrativ vurdering.

Administrationen vurderer, at låneoptaget er velbegrundet, og at renoveringen er af nødvendig karakter.

Administrationen er blevet orienteret om brugen af Call-in og har ikke haft nogen indvendinger hertil.

Selve huslejestigningen er procentuel høj, men afspejler samtidig, at det tidligere huslejeniveau har været relativt lavt og ikke indeholdt tilstrækkelig henlæggelse til at bære projektet videre. Dertil er huslejestigningen forsøgt begrænset ved brug af støttebidrag fra dispositionsfonden.

Afvigelser fra AB18

Da almenboligprojekter som udgangspunkt skal følge AB18, kræver afvigelser/ændringer kommunal godkendelse.

Boligkontoret Danmark har anmodet om en række afvigelser/ændringer fra AB18. Ændringerne følger aftale mellem BL og DI, og som anses for nødvendige for projektet (bilag 3).