Byrådet godkendte den 25. november 2024 Skema A for nybyggeri af 26 almene familieboliger for Boligselskabet Nordkysten, ved Rønnedalen - herunder også godkendelse af grundkapitallån og garanti.

Boligkontoret Danmark har nu på vegne af Boligselskabet Nordkysten fremsendt Skema B-ansøgning (bilag 1- Kommuneansøgning, bilag 2 – BOSSINF-skema).

1. Bebyggelsen

Boligafdelingen Rønnedalen består i dag af i alt 12 eksisterende mindre familieboliger fra 1985, fordelt på 1-2-værelseslejligheder. Nybyggeriet skal ses i sammenhæng med renovering/fysisk helhedsplan for de eksisterende boliger, med henblik på at skabe en sammenhængende afdeling med i alt 38 boliger.

2. Boligprojektet

Delprojektet omhandler etablering af 26 nye familieboliger som etageboligbyggeri i to etager på matriklerne omkring den eksisterende afdeling, samt et fælleshus på 110 kvm. for afdelingen. Det gennemsnitlige etageareal er på 89,85 kvm.

Projektet er stort set som ved Skema A. Der er dog sket mindre ændringer i projektet for at sikre, at byggeriet kan holde sig inden for anlægsrammen, selvom indeksering til maksimumbeløb for 2026 har udvidet rammen.

Projektændringerne omfatter bl.a.:

-         Fælleshuset placeres i en af boliglængerne, fremfor som selvstændig bygning indarbejdet i terrænet.

-         P-pladser forskydes, da der er konstateret et sikringsrum på grunden.

-         Boligbebyggelsen (nybyggeri) forsimples på flere elementer, fx udgår loft til kip og franske altaner prioriteres over egne altaner.

Boligkontoret Danmark oplyser, at:

-         Projektet er i overensstemmelse med gældende lokalplan, dog med arealoverskridelse på 14 kvm.

-         Der er indgået betinget grundkøbsaftale med Helsingør Kommune, som gøres endelig efter Skema B-godkendelsen.

-         Projektet vurderes indenfor de nuværende rammer at kunne opnå byggetilladelse.

3. Økonomi, støtte og finansiering

Mens Skema A er den indledende godkendelse, hvor Kommunen giver tilsagn til det overordnede boligprojekt, anlægsrammen og grundkapitallånet, er Skema B udtryk for den konkrete anlægsøkonomi, på baggrund af en udbudsproces.

Anlægsrammen følger maksimumbeløbet, som fastsættes af Social- og Boligministeriet. Maksimumbeløbet indeksreguleres årligt (og fra 2026 kvartalsvis). I 2026 er rammen yderligere forhøjet med én procent på baggrund af Regeringens boligaftale i december 2025.

Maksimumbeløbet fastsættes ud fra følgende ligning:

-         Maksimumbeløb = (Kr. pr. bolig x antal boliger) + (Kr. pr. kvm x areal i kvm).

-         For Helsingør Kommune er maksimumbeløbet i Q1-2026 437.010 kr. pr. bolig plus 25.440 kr. pr. kvm.

Maksimumbeløbet ”låses” ved Skema B. Da kommunens grundkapitallån er en procentdel af anlægsrammen, vil denne del også reguleres.

Finansieringen fordeler sig derved således, i overensstemmelse med almenboligloven og støttebekendtgørelsen:

Som det ses i skemaet, betyder en godkendelse af Skema B, at kommunens grundkapitallån skal forhøjes med 0,4 mio.kr. til i alt 5,7 mio.kr.

4. Huslejeniveau og beboerdemokratisk proces

I forlængelse af reguleringen og ændringerne i projektet, er der ligeledes en mindre ændring af det forventede huslejeniveau. Ved skema A var den forventede husleje på 1.445 kr./kvm./år. ekskl. forbrug. Ved Skema B fastsættes huslejeniveauet til 1.418 kr./kvm./år.

5. Beboerdemokrati

Da der ikke er ændringer i budgettet (udover indeksering og fordeling mellem de enkelte poster), gælder boligorganisationens godkendelse fra 2. oktober 2024 stadig. Projektets byggeudvalg har godkendt Skema B ved møde den 20. februar 2026. Dette er herefter godkendt ved afdelingsmøde den 3. marts 2026.

7. Betinget godkendelse

Før byggeriet kan påbegyndes, skal der foreligge skøde på grunden og byggetilladelse.

Boligselskabet Nordkysten og Helsingør Kommune har indgået betinget købsaftale, der effektueres i forlængelse af Skema B-godkendelsen.

Boligkontoret Danmark er desuden i dialog med den kommunale byggesagsbehandling, hvor det nuværende projekt overholder gældende lokalplan og overordnet set forventes godkendt.

Byrådets godkendelse er derfor betinget af, at bygherre modtager byggetilladelse.

8. Administrativ vurdering

Administrationen vurderer, at der er sammenhæng mellem Skema A og Skema B, og at ansøgningen kan godkendes. Det er især hensigtsmæssigt, at fælleshuset er søgt fastholdt i projektet.